Редевелопмент или вторая жизнь производственных территорий

Весной в Госдуме РФ рассматривался законопроект о комплексном развитии заброшенных промзон. Необходимость редевелопмента этих территорий давно назрела, но достаточной правовой базы для начала масштабной работы по развитию подобных земель до сих пор нет. Предложенный проект предполагал, что промзоны можно будет использовать под редевелопмент, если не менее половины капитальных объектов на их территории повреждены более чем на 30%, или же если использование не менее 50% подобных земельных участков не отвечает нормам сегодняшнего законодательства.

Промзоны Петербурга ждут редевелопмента

Так называемый «серый пояс» Санкт-Петербурга занимает около 13,6 % городской земли. По оценкам экспертов сегодня только на территории исторического центра Северной столицы порядка 2,2 тысяч гектаров земли (почти половина площади центра) заняты промышленными предприятиями, износ которых составляет порядка 70%. Причем этот процент только увеличивается.

По информации агентства NAI Bekar в Санкт-Петербурге насчитывается 32 крупные промышленные зоны, которые в той или иной степени могут рассматриваться как площадки для потенциального редевелопмента. При этом они по разным причинам остаются неиспользованными, либо редевелопмент затронул их лишь частично. Наибольшие по площади из них, это:

• Шушары — 2 376Га;
• Ижорские заводы — 1 303,9Га;
• Предпортовая-3 — 970Га;
• Металлострой — 789,9Га;
• Кaменкa — 760Га.

«К сожалению, текущая ситуация такова, что из всех видов недвижимости девелоперы заинтересованы только в реализации проектов жилья комфорт-класса и транспортно-пересадочных узлов, имеющих большую коммерческую составляющую, — отметилауправляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar Ольга Шарыгина. — Кроме того, я считаю, что немногочисленные действующие производства необходимо сохранить, сделав их современными и качественными».

Конечно, далеко не все промышленные зоны города в ближайшее время могли бы быть перестроены. Однако ряд весьма выгодных локаций до сих пор не переосваивается в тех объемах, в каких могли бы.

Производственная зона Коломяги (231,2 Га, Приморский район) — считается одной из самых перспективных территорий для градостроительного развития Санкт-Петербурга. Приморский район развивается, а в непосредственной близости к данной локации находятся Нoвooрлoвский лесопарк и система Суздальских озер. Правда наличие поблизости озер палка о двух концах, так как они серьезно осложняют гидрогеологическую ситуацию в локации и влияют на возможную застройку. Добавят сложностей потенциальным проектировщикам и застройщикам, которые возьмутся здесь за работу, непростой рельеф и историко-культурные факторы.

Выгодным географическим положением обладает производственная зона «Предпортовая-2» (155Га, Московский район). Она граничит с другой промзоной (Предпортовая-1), территориями аэропорта Пулково, Пулковским шоссе и балтийским направлением Октябрьской железной дороги. Она расположена между участком железной дороги «река Славянка» – ЛЭП – река Попова Ижорка» (Московское направление железной дороги) и рекой Слaвянкa.

Несмотря на удаленность от центра Петербурга, высокую инвестиционную привлекательность специалисты отмечают у промзоны Ижорские заводы (1 303,9Га, Колпинский район). Она расположена между участком железной дороги «река Славянка» – ЛЭП – река Попова Ижорка» (Московское направление железной дороги) и рекой Слaвянкa.

Частичный редевелопмент промзоны Кaменкa (760Га, Выборгский район) уже осуществляется, однако территории для потенциального переосвовения здесь еще хватает. Каменка-Парголово — единственная промзона города, в границах которой пересекаются КАД и ЗСД. Во многом поэтому проект по освоению данной локации признан стратегическим инвестиционным проектом.

Промзона Юго-Западная (776,8Га, Красносельский район) на сегодня уже активно застраивается. Здесь идет как жилищное строительство, так и возведение объектов социальной инфраструктуры, магазинов, торговых и парковочных комплексов. Однако территория зоны достаточно велика и на ней по-прежнему остается множество серых пятен, которые могли бы быть интересны девелоперам.

Новостройки вместо фабрик и заводов

Редевелопмент промышленных территорий в городе, безусловно, происходит. Однако его темпы высокими назвать нельзя.

Сейчас процесс редевелопмента промышленных территорий замедлился в связи с текущей экономической ситуацией, вынуждающей девелоперов занять выжидательную позицию, — считает Ольга Шарыгина. — Примеры ярких проектов, имеющих разработанный план, концепцию и архитектурные решения, отсутствуют: в настоящий момент завершаются те проекты, работы над которыми начались несколько лет назад Данные объекты преимущественно относятся к рынку жилой недвижимости».

Неблагоприятная экономическая обстановка далеко не единственная причина замедления темпа редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге. Как уже говорилось выше, отсутствие полноценной нормативно-правовой базы зачастую вынуждает девелоперов отказываться от борьбы за перестройку промышленных территорий и подталкивает делать выбор в пользу более удаленных, но при этом свободных площадок.

«Реализации проектов редевелопмента препятствует и принципиальная позиция губернатора Петербурга, установившего чёткий курс на сохранение имеющихся промышленных площадок, — продолжает Ольга Шарыгина. — Успешно пройти этап административных согласований в последнее время стало гораздо сложнее. Я считаю, что действующее производство должно быть идеальным (иметь современный вид, быть загруженным и т.д.), а сохранять неиспользуемые промышленные территории в их сегодняшнем состоянии нерационально. Следует предоставить возможность переделать их под что-то нужное и экономически эффективное для инвесторов и города».

Сложности для застройщика, безопасность для жильцов

Проживание на месте где раньше располагался завод или фабрика, кому-то может показаться не слишком благоприятным. И действительно, неизвестно какое производство здесь велось, какие вредные вещества впитала почва, что сливалось в водоемы.

Рассуждая в таком ключе, не стоит забывать, что требования к редевелопменту промзон довольно строгие. Застройщик не сможет получить разрешение на строительство без должной обработки территории, которая обеспечит ее экологическую безопасность.

«При строительстве жилого объекта на территории бывшего промышленного участка необходимо провести экологическую экспертизу и определить санитарные зоны, так как рядом могут находится другие производственные объекты, — рассказал региональный директор EKE-Yhtiöt в России Андрей Хитров, чья компания возводит ЖК «Две эпохи» на бывшей территории завода «Эскалатор». — В обязательном порядке проводится рекультивация земли. Почва на территории некогда производственного назначения может быть загрязнена дизельным топливом, машинным маслом, химикатами. Чтобы устранить эту проблему вывозится 2-3 метра грунта. Самый глубокий слой грунта при редевелопменте вывезла компания «ВТБ Девелопмент» в рамках проекта «Набережная Европы».

В портфеле проектов компании Setl City есть ряд как уже реализованных проектов редевелопмента промышленных территорий, введённых в эксплуатацию в 2009-2014 годах, так и строящихся в данный момент.

«Главная особенность реализации проектов редевелопмента – это длительная проектная стадия, — подчеркнула начальник отдела подготовки проектов Setl City Ирина Тимофеева. — Необходимо перевести земли из одной категории в другую, получить дополнительные согласования и экспертизы в КГИОП, провести испытания фундаментов близкорасположенных зданий. Всё это требует гораздо больше времени по сравнению с проектами «в поле». Важно учитывать, что проект редевелопмента редко бывает небольшим. Как следствие, у застройщика появляются обременения в виде строительства

«Закономерно, что дополнительных расходов также требует демонтаж (полный или частичный) существующих зданий и вынос сетей из-под пятна застройки — продолжает Ирина Тимофеева. — Кроме того, иногда есть необходимость рекультивации. В портфеле нашей компании есть только один проект, когда была необходима рекультивация — Riverside на Ушаковской набережной. Однако мы приступили к реализации этого проекта, когда она уже была проведена предыдущими собственниками участка. Помимо этого, зачастую такие участки расположены в обжитых и центральных зонах города, вдали от КАД. Это затрудняет поставку стройматериалов, накладывает ограничения на размещение строительного городка, что в конечном итоге сказывается на сроках и стоимости строительно-монтажных работ».