Даже с учетом волатильности рынков, управляющие компании таких фондов показали в 2020 году впечатляющий рост объема активов под своим управлением, на рынок вышло несколько новых фондов и управляющих компаний (УК).

Среди фондов, представляющих особый интерес, можно выделить закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Этот инструмент обладает целым рядом преимуществ. Он позволяет привлечь необходимые инвестиции, надежно защищает капиталы и отличается удобным налогообложением. Надежное, прозрачное и эффективное управление активами обеспечивается благодаря инфраструктуре ЗПИФ, состоящей из множества элементов.

ЗПИФ позволяет привлечь необходимые инвестиции, надежно защищает капиталы и отличается удобным налогообложением

Теоретически любая недвижимость, способная приносить доход через аренду или рост капитализации, может быть включена в состав имущества ЗПИФ, и ее категория зависит от проекта, под который создается фонд. Кроме выбора стиля управления и сектора можно выбирать разную географию, локации, даже форматы недвижимости в рамках одного сектора. Так, к примеру, гостиничная недвижимость может быть представлена как загородными бутик-отелями, так и крупными сетевыми историческими объектами в центральных локациях. ЗПИФы можно условно разделить на две большие группы — для квалифицированных и для неквалифицированных инвесторов. Возможности первых, очевидно, шире.

Следует отметить, что довольно низкая ликвидность объектов недвижимости по сравнению с рыночными финансовыми инструментами и достаточно длинные горизонты планирования привлекают скорее осторожных инвесторов, не готовых к высокому риску, что соответствует уровню ожидаемой доходности от таких инвестиций.

Ранее такие фонды по доходности не могли конкурировать со ставками по банковским депозитам, но в последние годы на фоне падения ставок по вкладам доходы ЗПИФов недвижимости стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов. За это время количество ЗПИФов, в состав активов которых входит коммерческая недвижимость, выросло в несколько раз. Такие фонды наиболее близки по профилю риска и прогнозируемости к консервативным стратегиям.

На фоне падения ставок по вкладам доходы ЗПИФов недвижимости стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов

ЗПИФ для гостиничной недвижимости

Закрытый паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности. ЗПИФ — один из инструментов на российском финансовом рынке, направленный на создание, организацию и развитие конкретных проектов клиента. Данный инструмент позволяет учесть его специфические потребности и реализовать индивидуальные инвестиционные стратегии. В правилах ЗПИФ можно предусмотреть выплату владельцам инвестиционных паев промежуточного дохода по инвестиционным паям.

В отношении имущества фонда УК осуществляет все правомочия собственника, в том числе ряд функций по администрированию ЗПИФ, таких как, к примеру, осуществление сделок с имуществом ЗПИФ, выплата платежей за счет имущества ЗПИФ и получение платежей в состав имущества ЗПИФ, ведение учета имущества и операций с имуществом ЗПИФ. Кроме того, УК предоставляет отчетность в Банк России и другие контролирующие органы, а также взаимодействует с инфраструктурными организациями — специализированным депозитарием и регистратором, оценщиком, аудиторской организацией.

В случае с ЗПИФ, в составе которого есть недвижимость, УК также осуществляет юридическое взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и с различными органами государственной власти. Управляющая компания взаимодействует с налоговыми органами по вопросам исчисления и уплаты налога на имущество, земельного налога и НДС.

Важно, что инвестор, купив пай ЗПИФа, становится совладельцем активов фонда и весь риск потери арендного потока и стоимости активов становится риском инвестора. Поэтому инвестору необходимо понимать специфику сектора недвижимости, входящей в фонд, в том числе – локацию, возраст и архитектуру объекта, качество контракта аренды или управления (к примеру, когда гостиничный объект входит в известную международную сеть на условиях долгосрочного контракта).

ЗПИФ позволяет учесть специфические потребности инвесторов и реализовать индивидуальные инвестиционные стратегии

Преимущества ЗПИФ

ЗПИФы обладают целым рядом преимуществ для инвесторов в объекты коммерческой, в том числе гостиничной, недвижимости:

• Фактически ЗПИФ предоставляет клиенту налоговые каникулы. Финансовые результаты работы различных активов, упакованных в ЗПИФ, не облагаются налогом на прибыль и НДФЛ. Налоги придется заплатить только при погашении или продаже инвестиционных паев (либо при получении промежуточного дохода по инвестиционным паям)
• ЗПИФ дает возможность защитить свои капиталы и бизнес, в том числе от недружественного захвата. Учетом и хранением имущества ЗПИФ, а также контролем за распоряжением имуществом фонда занимается специализированный депозитарий. Сведения о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ не раскрываются управляющей компанией. Взыскание по долгам УК не может быть обращено на имущество фонда
• Включение активов в состав ЗПИФа позволяет повысить их ликвидность и секьюритизировать инвестпроекты. Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом. Инвестиционные паи — это неэмиссионные бездокументарные именные ценные бумаги, которые могут обращаться на рынке ценных бумаг
• ЗПИФ может быть создан под определенный круг потенциальных инвесторов или конкретный проект. При этом имущество, составляющее ЗПИФ, является общим имуществом всех владельцев инвестиционных паев. Оно принадлежит им на праве общей долевой собственности. Инвестиционный пай ЗПИФ удостоверяет долю его владельца в праве собственности на имущество ЗПИФ. Это позволяет аккумулировать средства клиентов для достижения общих инвестиционных целей
• Благодаря существованию ЗПИФ инвестор может упаковать разрозненные активы в единый портфель, что существенно упрощает процедуру их наследования.

Если рассматривать конкретно сферу гостиничной недвижимости, то, говоря о влиянии страновых и рыночных рисков на такие объекты, можно уже констатировать, что нынешний кризис негативно повлиял на финансовые результаты отелей. Хотя все предыдущие годы этот рынок отличал стабильный рост трафика, увеличение популярности ключевых центров туризма, рост цен на размещение, активность международных гостиничных операторов и локальных управляющих компаний, открытие новых качественных объектов размещения в самых разных сегментах.

Несмотря на негативные результаты в моменте, есть существенная уверенность – как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост. Более того, вероятен дальнейший сдвиг к увеличению количества загородных отелей, предлагающих широкий комплекс услуг и показавших в условиях пандемии более устойчивые результаты, чем объекты в крупных центральных городах.

Как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост

На развитых рынках Европы и США подобным инструментом являются Real Estate Investment Trusts (REIT), давно и успешно функционирующие на рынке гостиничной недвижимости и входящие в рейтинги S&P500 и Nasdaq. Такие фонды как Host Hotels&Resorts, Apple Hospitality, Sunstone включают в себя десятки и сотни отелей, управляемых международными гостиничными операторами, и несмотря на снижение доходности в 2020 году, прогнозы по их деятельности на предстоящий период оцениваются экспертами как позитивные.

Таким образом, качественные объекты гостиничной недвижимости в сегментах от midmarket до luxe, находящиеся под долгосрочным профессиональным управлением известных зарубежных или локальных операторов, имеющие в своем составе не только номерной фонд, но и центры дополнительного дохода (рестораны, СПА, переговорные зоны и т.д.), расположенные в центральных городских или напротив, локальных курортных локациях, могут являться одним из наиболее эффективных составляющих ЗПИФов недвижимости в будущем.

Специфика таких гостиничных объектов будет обуславливать возможность получения более высокого по сравнению с депозитами дохода (с учетом факторов риска), а доверие со стороны консервативно настроенных розничных инвесторов позитивно повлияет на ликвидность паев.

Источник: Business Daily