Публикации о паевых фондах

Инструменты небанковского финансирования приобретают огромное значение, и прежде всего в сфере индивидуального жилищного строительства

Модератор

24/03/2021636 просмотров0

Для развития индивидуального жилищного строительства особое значение приобретают вопросы финансирования. О тонкостях этого процесса, институтах и инструментах небанковского финансирования мы попросили рассказать Владимира Андреевича Гамзу, Председателя Совета ТПП России по финансово-промышленной и инвестиционной политике, Председателя Наблюдательного совета Гильдии финансовых консультантов и риск-менеджеров, партнера группы инвестиционно-консалтинговых компаний, кандидата экономических и юридических наук.

— Корр. Владимир Андреевич, роли ИЖ С в последние годы уделяется особое значение, и большое значение в строительстве имеет финансирование. Но банки не всегда заинтересованы кредитовать небольшие проекты. Какие существуют в нашей стране небанковские источники финансирования малоэтажного строительства и насколько небанковский рынок сегодня развит?

— Мы настолько привыкли к тому, что самый главный институт финансирования — это банки, и поэтому часто кроме банков ни о чем не вспоминаем. Так уж сложилась наша система финансовая, что основной институт — это банки. На самом деле небанковский рынок потихоньку стал усиливать свои позиции, так, за прошлый год небанковский рынок отнял у банков 5% финансового рынка. А в этом году будет еще больше за счет огромной инвестиционной активности частных лиц. Институты и инструменты небанковского финансирования в последнее время приобретают огромное значение, и прежде всего в сфере индивидуального жилищного строительства.

— Корр. Расскажите о тех институтах и инструментах небанковского финансирования, которые на сегодняшний день могут быть использованы в сфере многоэтажного многоквартирного строительства и, конечно, в сфере индивидуального жилищного строительства.

— Наиболее распространенные в мировой практике формы небанковского финансирования: проектное финансирование (SPV, СО ПФ, СФО ), мезонинное финансирование (долевое + долговое); небанковское кредитование: заем, ипотека, МФО, лизинг, факторинг; коллективные инвестиции: инвестиционные, паевые, пенсионные и страховые фонды, кредитные союзы; эмиссия долговых ценных бумаг (облигации, векселя); инвестиционные платформы (краудфинансирование), эмиссия цифровых финансовых активов (ICO токенов).

— Корр. А есть ли деньги на нашем финансовом рынке для того, чтобы можно было пользоваться небанковскими инструментами? — Анализ российского финансового рынка легко можно сделать, оперируя сведениями, полученными из открытых официальных источников. Так, полная денежная масса России, включая рубли и иностранную валюту, (на 01.10.2020) равна 124 трлн. руб. При этом: национальная денежная масса М2 = 56,0 трлн. руб. (безналичные в банках = 43,9 трлн. руб., наличные вне банков = 12,1 трлн. руб.); денежная масса в иностранной валюте = 68,0 трлн. руб. (активы ЦБ в инвалюте = 32,0 трлн. руб., средства Правительства в ЦБ = 10,5 трлн. руб., вклады физлиц в банках РФ в инвалюте = 6,7 трлн. руб., депозиты юрлиц в банках РФ в инвалюте = 7,4 трлн. руб., средства и фин. активы юрлиц за рубежом = 11,4 трлн. руб.). Необходимо учесть и скрытую инвалюту физлиц в РФ и за рубежом, которая, по оценке экспертов, составляет приблизительно $300 млрд. Какой же напрашивается вывод? А такой, что полной денежной массы России более чем достаточно для масштабного инвестирования. Итак, полная денежная масса России составляет более 120 триллионов руб., и вся эта денежная масса состоит примерно из трех равных частей: 40 триллионов — у государства, у бизнеса — так же 40 и 40 триллионов рублей у населения. Это свободные деньги, и их более чем достаточно, вопрос лишь в том, как правильно и эффективно их привлечь и использовать в качестве инвестиций.

Рассмотрим порядок целевого использования финансовых средств на различных этапах строительства. Первое и главное направление в жилищном строительстве — это проектное финансирование. Что оно в себя включает? Существует сложившаяся в мировой практике классическая схема:

• финансирование специально созданной для реализации инвестпроекта проектной компании (SPV);

• используются специальные счета в кредитных организациях: номинальные, эскроу, залоговые;

• основное обеспечение расчетов с кредиторами и инвесторами — будущие активы: недвижимость, оборудование, технологии, интеллектуальная собственность и денежный поток проекта;

• единая безопасная для всех кредиторов система работы с залогами — независимый управляющий залогом;

• локализация рисков проекта исключительно на проектной компании, добровольное принятие инвесторами дополнительных рисков;

• ответственность и риски между участниками проекта регулируются набором контрактов и соглашений (младшие, средние и старшие транши).

К сожалению, у нас в стране, до сегодняшнего дня, нет специального законодательства, которое бы регулировало проектное финансирование в том классическом виде, который существует во всем мире. То, что прописано в законе 214-ФЗ и некоторых других нормативных актах, не является классическим проектным финансированием. В 214-ФЗ принят за основу схемы банковского финансирования эскроу счет, который в мире является специальным расчетным счетом (по сути — аккредитивный счет), а мы его превратили в специальный депозитный счет, по которому еще и не платят проценты. Поэтому есть главная задача — это необходимость принятия комплексного законодательства по проектному финансированию, как оно принято во всем мире.

— Корр. Что же есть из проектного финансирования у нас сегодня?

— Есть специализированное общество проектного финансирования — СО ПФ, которое в принципе неплохо прописано. Судите сами: целями и предметом деятельности специализированного общества проектного финансирования являются финансирование долгосрочного инвестиционного проекта путем приобретения денежных требований по обязательствам, которые возникнут в связи с реализацией имущества, созданного в результате осуществления такого проекта, с оказанием услуг, производством товаров и (или) выполнением работ при использовании имущества, созданного в результате осуществления такого проекта, а также путем приобретения иного имущества, необходимого для осуществления или связанного с осуществлением такого проекта, и осуществление эмиссии облигаций, обеспеченных залогом денежных требований и иного имущества.

Но, к сожалению, так сложилось, что это законодательство о СО ПФ удалось принять только в рамках закона «О рынке ценных бумагах». Поэтому этот институт сегодня работает только в рамках фондового рынка, и можно использовать специализированное общество проектного финансирования только для эмиссии ценных бумаг. К сожалению, на всех других рынках он не работает, так как СО ПФ не является классической проектной компанией — SPV. Именно поэтому редко используется.

Второй инструмент — это специализированное финансовое общество. СФО может эффективно использоваться для привлечения финансирования в сферу девелопмента и строительства, так как целями и предметом деятельности специализированного финансового общества могут являться либо приобретение имущественных прав требовать исполнения от должников уплаты денежных средств по кредитным договорам, договорам займа и (или) иным обязательствам, включая права, которые возникнут в будущем из существующих или из будущих обязательств, приобретение иного имущества, связанного с приобретаемыми денежными требованиями, в том числе по договорам лизинга и договорам аренды, и осуществление эмиссии облигаций, обеспеченных залогом денежных требований.

Мы долго работали и сформировали схему использования проектного финансирования даже в рамках тех ограничений, которые установлены 214- ФЗ и она позволяет даже при строительстве многоквартирного многоэтажного дома использовать не только ресурсы того банка, который Вас кредитует, но и практически все другие инструменты финансирования, которые есть на рынке.

— Корр. Если у застройщика есть большая проблема привлечения инвесторов на первом этапе реализации проекта, когда инвестор не знает все-таки, как ему лучше войти в проект: в качестве инвестора капитала или в качестве кредитора, где ему больше получится заработать?

— Для того, чтобы он мог решить эту задачу, есть такой инструмент как мезонинное финансирование. Рассмотрим, в чем его особенности.

Мезонинный кредит (англ. Mezzanine Loan) — относительно крупный кредит (заем), как правило, необеспеченный (предоставляемый без залога имущества) или имеющий глубоко субординированную структуру обеспечения (к примеру, залоговое право на имущество третьей очереди, но без права регресса в отношении заемщика). Срок возврата займа обычно превышает пять лет при погашении основной суммы в конце срока кредита. Заем сопровождается сертификатом, дающим право на приобретение определенного числа акций или облигаций по указанной цене в течение определенного срока или аналогичным механизмом, дающим кредитору возможность участвовать в будущем успехе проекта. Мезонинные кредиты могут использоваться для приобретения пакета акций при финансировании нового предприятия. Это удобный механизм реализации проектов комплексной застройки территории. У нас сейчас стали также активно использоваться закрытые паевые инвестиционные фонды. Давайте рассмотрим, что это такое — ЗПИФ?

ЗПИФ используется для структурирования активов и реализации проектов:

• владельцы инвестиционных паев (широкий круг лиц) претендуют на долю в прибыли, а не на фиксированный процент;

• паи можно продавать и покупать на рынке, но предъявить их ЗПИФу к выкупу можно только после завершения проекта (от 3 до 15 лет);

• паи ЗПИФа, как и имущество фонда, могут быть предметом залога;

• возможны: кредит под залог инвестиционных паев, а также займы под продажу инвестиционных паев с обратным выкупом — сделки РЕПО;

• ЗПИФ позволяет оптимизировать денежный поток и снизить налоговые платежи;

• может иметь широкое применение для реализации инвестпроектов в недвижимости.

ЗПИФы сегодня наиболее развивающийся инструмент в индивидуальном жилищном строительстве. Сегодня приняты все необходимые изменения в законодательство о рынке ценных бумаг, и наше законодательство теперь соответствует мировому законодательству. Также у нас появилось три вида облигаций — это классические, они самые высоколиквидные, а также биржевые и коммерческие?

— Корр. Что представляют собой эти облигации?

— Классические эмиссионные облигации требуют государственной регистрацией выпуска Банком России и поэтому имеют высокую категорию надежности. Биржевые облигации (средняя категория надежности):

• не требуют государственной регистрации эмиссии в Банке России;
• лишь эмитент регистрируется в Банке России;
• упрощенный проспект эмиссии облигаций;
• выпуск и продажа через уполномоченную биржу;
• продажа только по открытой подписке;

И коммерческие (корпоративные) облигации (доверительная категория надежности):

• не требуется проспект эмиссии (уведомление в ЦБ об итогах выпуска);
• эмитируются без обеспечения любым хозяйственным обществом;
• выпуск и регистрация через Национальный расчетный депозитарий;
• продажа только по закрытой подписке.

Коммерческие (корпоративные) облигации — очень хороший инструмент, существующий во всем мире, если у компании хороший имидж. Во всем мире он активно используется, и у нас он сейчас тоже стал работать. В рамках развития этих новых видов облигаций на Московской бирже создан Сектора Роста.

— Корр. Как это работает?

— Сектор Роста Московской биржи создан для компаний с годовой выручкой от 500 млн до 10 млрд рублей.

Ключевые инструменты:

• облигации без проспекта эмиссии, биржевые облигации, облигации для секьюритизации кредитов, коммерческие облигации;

• акции с пониженным листингом (от 500 млн руб. для обыкновенных и от 250 млн руб. для привилегированных акций);

• паи ЗПИФов, инвестирующих в проекты.

Приоритет: стабильно растущие компании, в том числе МСП, и наличие поддержки институтов развития. Они активно сейчас работают как с облигациями, так и с ЗПИФами. Мы со своей стороны готовы обеспечить консультирование девелоперов и строителей.

Также можно привлечь страховые и негосударственные пенсионные фонды. Как это может работать — понятно, в соответствии с их возможностями финансирования определенных направлений.

Резервы могут размещаться в следующие активы: • акции и облигации, допущенные к торгам на российском рынке ценных бумаг (до 70% резервов);

• инвестиционные паи открытых и интервальных российских паевых инвестиционных фондов (до 50% резервов);
• инвестиционные паи закрытых российских паевых инвестиционных фондов (до 20% резервов)
• акции инвестиционных фондов (до 20% резервов)
• ипотечные ценные бумаги, допущенные к торгам на российском рынке ценных бумаг (до 20% резервов). Доля ценных бумаг одного эмитента — не более 10% резервов — Корр. Расскажите о микрофинансировании, которое присутствует на строительном рынке, как потребительские кооперативы, например.

— Существует много видов микрофинансирования. Прежде всего, это микрофинансовые небольшие организации. Конечно, здесь не очень большие объемы финансирования, до 5 млн. руб. Но для индивидуального жилищного строительства это вполне приемлемые суммы. В микрофинансировании могут принимать участие государственные региональные и частные микрофинансовые организации — займы до 5 млн. рублей, региональные и отраслевые фонды поддержки предпринимательства, включая региональные гарантийные организации (РГО ), кредитные потребительские кооперативы.

Кредитный потребительский кооператив граждан — кредитный кооператив, членами которого являются исключительно физические лица, кредитный кооператив второго уровня — кредитный кооператив, членами которого являются исключительно кредитные кооперативы.

— Корр. Владимир Андреевич, цифровизация активно внедряется во все сферы деятельности, как это связано с темой финансирования?

— Прежде всего, это новый инструмент — инвестиционная платформа (краудфинансирование), использующая цифровые инструменты деятельности: утилитарные цифровые права, цифровые свидетельства.

Она представляет собой информационную систему в сети Интернет, используемую инвесторами и юридическими лицами и ИП, привлекающими инвестиции, для заключения договоров инвестирования (краудфинансирования). Оператор платформы — хозяйственное общество, включенное в реестр ЦБ РФ .

Утилитарные цифровые права — право требовать: передачи вещи (вещей) и исключительных прав на результаты и (или) использования результатов интеллектуальной деятельности; выполнения работ и (или) оказания услуг. Цифровое свидетельство — неэмиссионная бездокументарная ценная бумага.

Инвестиционные платформы позволяют финансировать любые коммерческие организации, хозяйствующие общества без ограничений, поэтому для использования в сфере индивидуального жилищного строительства это очень эффективный инструмент. Единственный вопрос, конечно, здесь деньги будут несколько дороже, чем в кредитных организациях, потому что граждане, инвесторы хотят здесь больше заработать, чем банк.

Но здесь есть и преимущество — это скорость, если индивидуальное жилищное строительство позволяет сделать несколько оборотов в течение года денежных средств и получить прибыль, то понятно, что выгоднее использовать этот инструмент, чем по полгода дожидаться денег у кредитной организации. Поэтому здесь может быть чуть повышенная дороговизна, но она компенсируется тем, что помогает увеличить скорость оборота этих денег.

— Корр. Какие еще существуют инструменты для небанковского финансирования?

— Существует такой инструмент как факторинг, к сожалению, он не очень часто используется у нас. Факторинг — это комплекс финансовых услуг, включающий не менее двух из следующих: финансирование оборотного капитала, покрытие кредитного риска, учет дебиторской задолженности и сбор дебиторской задолженности.

Предметом уступки по договору факторинга могут быть денежные требования:

• по существующему обязательству, в том числе по обязательству, срок платежа по которому наступил либо не наступил (существующее требование);
• по обязательству, которое возникнет в будущем, в том числе из договора, который будет заключен в будущем (будущее требование).

Денежное требование переходит к финансовому агенту (фактору) в момент заключения договора факторинга, а будущее требование — с момента его возникновения, если иное не установлено договором.

Основные виды факторинга: с регрессом или без регресса к клиенту, с уведомлением или без уведомления дебитора.

Пока еще слабо, но потихоньку начал использоваться сегодня и лизинг в сфере недвижимости. Думаю, там, где ведется комплексная застройка территории, вполне можно эффективно использоваться лизинг.

— Корр. Что такое финансовый маркетплейс?

— Электронная платформа, маркетплейс, — это информационная система, обеспечивающая удаленное взаимодействие финансовых организаций с потребителями финансовых услуг в целях совершения сделок. Сейчас идет очень интенсивное развитие таких платформ как финансовый маркетплейс, который позволяет очень широко использовать все институты и инструменты финансирования бизнеса на одной площадке. Финансовый маркетплейс позволяет привлечь десятки и даже сотни кредитных организаций и других финансовых институтов для финансирования.

Участники платформы — банки, небанковские кредитные организации, некредитные финансовые организации, эмитенты ценных бумаг, иные организации, реализующиефинансовые услуги на платформе. Потребители финансовых услуг — юридические лица, присоединившиеся к правилам электронной платформы, физические лица — по отдельному закону.

— Корр. Владимир Андреевич, Вы возглавляете в ТПП РФ совет, который активно занимается финансовыми вопросами, помогает предпринимателям. Расскажите об этой работе.

— Наш Совет ТПП РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике совместно с департаментами и дочерними структурами ТПП России и во взаимодействии с региональными палатами осуществляет содействие:

• в подготовке, продвижении и реализации инвестиционных и инновационных проектов и проектов реконструкции, модернизации и перевооружения предприятий;
• в разработке и реализации дорожной карты работы с институтами развития и кредитно-финансовыми организациями и использования системы государственных мер поддержки;
• в организации привлечения финансирования из наиболее оптимальных источников и с использованием эффективных современных финансовых инструментов;
• в информационно-аналитическом и консалтинговом обеспечении разработки и реализации инвестиционных и инновационных проектов;
• в представлении интересов предприятий в федеральных государственных органах и институтах развития, кредитных, финансовых и инвестиционных организациях. Мы бесплатно помогаем в подборе того института или инструмента, который больше всего подходит для финансирования проекта. Наш Совет объединяет представителей всех финансовых рынков в стране, представителей финансового бизнеса в лице руководителей ассоциаций или руководителей крупнейших финансовых институтов.

Источник: Строительная орбита, Москва, 24 марта 2021