Новая жизнь старых стен: редевелопмент на благо города

О том, как проекты редевелопмента и реновации оживляют города и вносят вклад в формирование общественного блага, портал stroi.mos.ru спросил у основателей бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры» Александра Цимайло и Николая Ляшенко.

– Действительно ли редевелопмент помогает бороться с маргинализацией городских территорий давать новую жизнь морально устаревшим объектам ?

– Многим из успешных проектов редевелопмента – более тридцати лет, и они уже описаны в учебниках истории архитектуры. В Европе отели, офисы, жилье, торговые центры и склады давно делают из всего и везде – от бывших конюшен до неиспользуемых доков и мельниц. Процесс «переупаковки» того, что больше не востребовано в прежнем виде, зачастую происходит по обращениям горожан и встречается общественностью доброжелательно.

Причина общественной поддержки как раз и состоит в том, что за годы подобной практики горожане успели оценить преимущества, которые лично для них создают проекты переосмысления зданий и территорий.

– Какие факторы влияют на успех проекта редевелопмента?

– Помимо удачно выбранной локации, на успех редевелопмента влияют такие факторы, как концепция проекта, насыщение его востребованными функциями, грамотный микс маркетинговых активностей, включая сбалансированную событийную программу, учитывающую интересы всех групп пользователей.

Неудивительно, что последние 5-7 лет лет большинство компаний-арендаторов офисов и покупателей квартир и апартаментов в качестве основного критерия называют именно инфраструктуру и социальную среду.

Повторное использование отдельных объектов и целых территорий позволяет включить их в городскую жизнь. Редевелопмент помогает заполнить лакуны на карте города, оживляет пребывающие в упадке локации, делая их привлекательными, доступными для горожан.

Так, пребывающая в упадке промышленная территория превращается в творческий кластер с насыщенной общественной жизнью, а фестивали, выставки и ярмарки сменяют друг друга бесконечной чередой. Заброшенный гараж превращается в модное кафе, а в пустующем ангаре появляется музей – энергия подобных проектов распространяется на окрестности и заряжает их. Проекты реновации, редевелопмента дают импульс к развитию улицы, квартала, района, способствуют формированию разнообразной инфраструктуры, повышают привлекательность локации, притягивают сюда людей, бизнес-инициативы.

– Какие зарубежные проекты повторного использования зданий вы относите к знаковым?

– Одним из первых и знаковых проектов редевелопмента стал порт Пуэрто-Мадеро. После появления Нового порта в Буэнос-Айресе, порт Мадеро стал не нужен, и район начал маргинализироваться. Несмотря на то, что проекты редевелопмента предлагались регулярно, ни один из них так и не дошел до реализации. В итоге в 1989 году правительство учредило собственную компанию. Показательно, что эта компания должна была получать средства на строительство сама, без помощи государства – чиновники объясняли это решение желанием получения доходов и создания новых рабочих мест. Продав старые доки и привлекая частных инвесторов, Corporación Antiguo Puerto Madero представила проект от Сантьяго Калатравы и Нормана Фостера.

В итоге на некогда маргинализированной территории порта появились 28 гектаров зеленых зон и 11 тысяч жилых помещений, арт-студии, кафе и рестораны, разнообразные сервисы и общественные пространства. Разумеется, со временем земли стало не хватать, и инвесторы стали интересоваться и территориями рядом – в итоге проект редевелопмента возродил не только весь район, но и соседние.

Редевелопмент может включать в себя различные формы – от частичного сноса и нового строительства до реставрации и приспособления к современному использованию путем реорганизации внутреннего пространства.

В Лондоне в свое время была очень успешно обыграна девелоперами Темза. Собственно, один из самых известных лондонских проектов редевелопмента – галерея Тейт, пространство модернистского и современного искусства на территории бывшей электростанции на берегу реки. Преобразованные в ходе планомерного и продуманного редевелопмента лондонские набережные и их промышленные объекты обрели вторую жизнь – по набережным совершают пробежки, здесь организуют культурные мероприятия, работают, учатся, именно здесь чувствуешь живую историю города – бесконечно меняющегося и развивающегося.

Один из первых в мире проектов редевелопмента газгольдеров был также реализован в Лондоне – компания Wilkinson Eyre в трех построенных в 1860 году газгольдерах предложила люкс-апартаменты. Проект был частью генплана для участка площадью 27 га вокруг станции Кингс-Кросс в Северном Лондоне, который также включает в себя офисный блок Duggan Morris Architects и торговый центр Coal Dropos Yard. Вместо утратившего свою функцию промышленного объекта город обрел востребованную насыщенную функциями территорию.

– Какие объекты можно перепрограммировать, переосмысливать? Расскажите о самых необычных примерах.

– Город может извлекать пользу из самых неожиданных проектов с помощью редевелопмента. Так, пять пустых контейнеров для авиационного топлива в бывшем аэропорту Лонхуа в Шанхае были переделаны Open Architecture в парк искусства и культуры. Для китайского коллекционера Цяо Чжибина бюро предложило 60 000 кв. м пространства галереи в бывшей промзоне. По словам авторов, этот проект – «история о том, как промышленные реликвии перевоплощаются через искусство в новую эру развития города». Таким образом, два бака стали художественными галереями, остальные три — многофункциональными выставочными и развлекательными пространствами. Под землей объекты соединяются «артериями» в виде широких лестниц, а окна в стенах резервуаров обеспечивают проникновение солнечного света. Вокруг – две площади, спроектированные для церемоний, вечеринок и других городских мероприятий. Грамотная и во многом креативная концепция преобразования неиспользуемых объектов подарила горожанам новый центр культурной жизни.

Еще один знаковый пример редевелопмента – за океаном: бюро ODA из Нью-Йорка сделало из бывшего здания сахарного завода Arbuckle Brothers в бруклинском DUMBO с видом на Ист-Ривер огромный бизнес-центр с блестящим стеклянным фасадом. Фабрика была построена в 1898 году, не пережила Великой депрессии, лишилась западного фасада, и почти пятьдесят лет была заброшена. Специалисты из ODA восстановили три оригинальных фасада кирпичной кладки на восточной, северной и южной сторонах здания, и добавили похожий на оригами стеклянный западный фасад, в котором отражаются парк и набережная. По словам Эран Чен, основателя ODA, блестящая геометрическая структура «ассоциируется с кристаллами сахара и отсылает к истории здания». Получивший новые функции объект оживил округу, дал рабочие места, простимулировал развитие локальных бизнесов, обслуживающих теперь нужды работников этого крупного бизнес-центра.

В Порту же заброшенная скотобойня стала культурным центром — по проекту Kengo Kuma & Associates и OODA, Matadouro площадью 20 500 кв. м вместила несколько мест для отдыха и образования, среди которых — художественная галерея, музей, кафе и обширная библиотека с оригинальными книжными стеллажами от пола до потолка.

Ну а в гавани Кейптауна в бывшем зернохранилище открыли отель. Лондонская студия Heatherwick под руководством Томаса Хизервика занялась редевелопментом объекта, где до этого открылся музей современного искусства Zeitz Africa (MOCAA). Занимая шесть этажей над музеем, отель The Silo располагается в части зернового элеватора здания, где зерно когда-то поднималось лифтами для взвешивания, очистки и хранения. Зернохранилище открылось в 1924 году, и на протяжении 80 лет оставалось центром международной торговли и экспорта в гавани бухты. Архитекторы Heatherwick Studio рассказывают, что старались максимально сохранить многие оригинальные черты здания, в том числе сорок два цилиндрических бункера для хранения, вырезанные внутри и сформировавшие большой атриум для музея.

В Барселоне же, в торговом центре Arenas de Barcelona, работает музей рок-н-ролла. Само здание торгового центра было ареной для боя быков, но постепенно перестало использоваться по назначению и было перепрофилировано в торговый центр с одним из крупнейших в Европе музеев рок-н-ролла.

Можно вспомнить также большую многофункциональную территорию морского центра Форум Маринум в финском Турку, где в качестве «якоря» — несколько музеев, а вокруг — и различные точки стритфуда и кафе, и офисные площади, и мастерские для реставрации или постройки лодок, яхт и кораблей. В итоге вокруг начало стремительно дорожать и появляться новое жилье высокого класса.

Или проект Tour&Taxis в Брюсселе, где когда-то располагался крупнейший в Европе грузовой хаб со складами, парковками и административными зданиями. Теперь это — один из лучших и интересных мировых многофункциональных проектов, сочетающий как реставрацию, так и строительство новых зданий. Там есть практически все — от классических торговой, офисной и складской недвижимости до выставочной и даже административной. Также здесь есть детский сад, школа пантомимы и небольшой цирк.

Еще один интересный пример редевелопмента – объединенные хостел и Музей пожарного дела Little Rock Firehouse Hostel&Museum в американском Литл-Роке. Хостел и музей находятся в здании бывшей пожарной части начала XX века.

На постсоветском пространстве интересный проект редевелопмента в отель есть в Тбилиси – в районе Вера после реконструкции советского издательства была открыта гостиница Stamba. В вестибюле авторы проекта сохранили печатное оборудование. Через установленный на крыше бассейн со стеклянным дном в здание проникает естественный свет. Идея концепции Stamba — усилить взаимодействие между международными гостями и местными жителями в общественных зонах отеля, которые включают два двора, ориентированных на социальную деятельность и проведение мероприятий. Помимо несомненного экономического эффекта такие проекты помогают дать новый импульс развитию местных сообществ, запуская цепную реакцию — вслед за заметным и успешным проектом расцветают прочие местные инициативы.

Все эти проекты так или иначе отвечают главной цели редевелопмента – сохранению разнообразия городской ткани и исторического контекста, а также комфортной городской среды.

–Московские проекты редевелопмента развиваются с учетом мировой практики? Какие тенденции вы здесь отмечаете?

– Москва, безусловно, впитывает лучший мировой опыт , плюс здесь силами российских и иностранных архитекторов создаются собственные подходы, есть много удачных проектов мирового уровня — недаром московские проекты отмечают престижными наградами на международных конкурсах.

В Москве еще в советский период начали перепрограммировать например, Хамовники и Пресню, ранее формировавшиеся и застраивающиеся преимущественно промышленными объектами и жильем для рабочих. Сегодня Хамовники – один из самых дорогих районов Москвы, а промзоны стали офисами или высококлассными апартаментами и жильем. И, конечно, Москва-сити – бывшая промзона, на глазах ставшая меккой «белых воротничков».

Районы вокруг Art Play и Винзавода также преобразились и ожили именно за счет проектов редевелопмента – после того, как туда пришла творческая богема и места стали модными, девелоперы начали строить вокруг жилье и приводить ритейл высокого класса. На возрожденных промзонах пышно расцвела креативная индустрия, культурные и социальные инициативы — выставки, фестивали, маркеты сменяют друг друга, поддерживая высокий уровень общественной активности, заряжая энергией округу.

Схожие процессы прямо сейчас идут на территории бывшего ЗИЛ, где помимо апартаментов девелопер заявил о музеях, галереях и театрах в составе проекта. Проекты на местах заводов «Серп и молот», Карачаровского механического завода также изменяют не только характер землепользования участков, но и инфраструктуру в соседних кварталах и само восприятие районов.

– Объекты каких функций появляются в процессе редевелопмента ? Меняется ли функционал таких проектов со временем?

– Первые успешные проекты RE были связаны преимущественно с созданием офисных центров на базе бывших производственных комплексов. Это были объекты так называемых серых и ржавых поясов Москвы, а также краснокирпичная промышленная архитектура в пределах ТТК. Именно там открывались бизнес-парки и многофункциональные проекты с офисными «якорями», например «Большевик», для которого архитекторы IND architects создали проект преобразования корпусов кондитерской фабрики в апартаменты, а англичане из Mc’Aslan and partners — проект бизнес-центра и Музея русского импрессионизма.

Однако, со временем (и особенно после кризисов) компании начали переориентироваться с офисных и торговых проектов на жилье и апартаменты. Уже к 2018 году до четверти нового предложения в элитном жилом сегменте выходило в результате проектов редевелопмента. Тогда же игроки прогнозировали, что к 2020 году сегмент элитного жилья будет на 50% и более состоять из проектов редевелопмента и реконструкции. Одними из первых по пути аналогичных лондонских проектов пошли в свое время «Фабрика Станиславского» и Bolshevik, запустившие в своих объектах премиальные апартаменты.

Ряд ранних проектов российского редевелопмента уже успели перенести реновацию. Например, бизнес-парк «Фактория» на территории бывшей шелкопрядильной фабрики в 2017-2018 гг собственники решили преобразовать в новый, современный формат городского пространства, сделав частью района (а не обособленной территорией), с сохранением исторической застройки. В итоге там появились торговые помещения, площадки для проведения мероприятий, коворкинг, фуд-холл, общественные прогулочные зоны, куда стали приходить не только резиденты бизнес-парка. Постоянно обновляется и «Завод Арма».

Не менее интересны и проекты редевелопмента городских рынков – начиная с аксакалов вроде Даниловского и Дорогомиловского и заканчивая Усачевским, Центральным и Велозаводским. Некоторые из них уже также не единожды «докручивались» через несколько лет после редевелопмента.

Рынки благодаря грамотной реконцепции превратились в живые общественные пространства, где горожане не просто покупают продукты, но проводят время с друзьями, социализируются, участвуют в мастер-классах, слушают лекции. Городские рынки стали важной составляющей локальной идентичности, они формируют уклад, новые традиции московских районов и их жителей, обеспечивают не только пищей телесной, но и духовной.

– Все ли проекты редевелопмента дороже нового строительства ?

– Качественный редевелопмент почти всегда дороже нового строительства, требует команды с уникальными компетенциями и под силу только опытным игрокам, готовым к финансовым затратам и юридическим сложностям.

Даже здания и площадки, расположенные напротив друг друга, имеют принципиально разные исходные данные – от состояния зданий до градостроительного статуса (ВРИ) и имеющихся на участке коммуникаций, а также статуса – например, признан ли объект историческим памятником. В последнем случае редевелопмент может обойтись на 40-50% дороже, чем новое строительство. Кстати, даже в СССР любая реставрация и реконструкция имела повышающий коэффициент затрат 1.3 на проектирование и строительство. Но особенно сложная ситуация складывается там, где не слишком хорошая локация сочетается со всеми обременениями сразу: например, в промышленных зданиях Московской области, признанных памятниками архитектуры.

– Почему редевелопмент называют одним из главных путей развития для мегаполисов?

– Это связано и с дефицитом участков под застройку, и с необходимостью постоянно адаптировать городскую ткань к требованиям времени. Какие-то здания и даже целые территории теряют свои функции с развитием технологий, становятся неактуальными с развитием требований горожан к городской среде, с изменением образа жизни, морально устаревают офисные центры, меняется траффик — факторов немало.

Учитывая, что объем земельного банка, используемого под индустриальные объекты, продолжит сокращаться, большинство оставшихся промзон и бывших «рабочих» районов Москвы уже в ближайшие годы подвергнутся редевелопменту. Но не только – изменения ожидает и ряд знаковых объектов в центре Москвы. Среди них – ГЭС-2 и Центральный телеграф. Первая работала на Болотной набережной до 2015 года, а в 2009 году получила статус объекта культурного наследия регионального значения. Затем станция была передана фонду современного искусства V-A-C, начавшему реконструкцию здания под арт-центр, запуск которого назначен на 2021 год. Автор проекта редевелопмента — бюро Renzo Piano Building Workshop под руководством Ренцо Пиано, автора Центра Помпиду.

Реновацией знаменитого Центрального телеграфа на Тверской в Москве, построенного по проекту Ивана Рерберга в 1927 году, занимается по заказу компании Vos’hod британское архитектурное бюро David Chipperfield Architects. К концу этого года архитекторы представят заказчику концепцию обновления легендарного здания, а работы начнутся в конце 2021 года. Архитектурное бюро, имеющее широкую компетенцию в работе именно с памятниками архитектуры и известное своим деликатным подходом к работе с историческим наследием, было выбрано благодаря обширной практике деликатной работы именно с историческим наследием.

David Chipperfield Architects завоевало более 100 международных наград и премий в области архитектуры, среди которых премия имени Стирлинга от Королевского института британских архитекторов (RIBA) за Музей современной литературы в Марбахе, премия Мис ван дер Роэ и Премия Немецкого музея архитектуры за Новый музей в Берлине и Галерею Джеймса Симона.

В двадцатых годах прошлого века московский телеграф занимал целый городской квартал и служил местом работы для 5000 человек. Это было полноценное многофункциональное пространство тех лет: в здании общей площадью 54 тыс. кв. м помимо телеграфа располагался радиоузел, районное почтовое отделение, библиотека для просвещения трудящихся, зал собраний и Народный комиссариат связи. Также здесь находились двадцать квартир для руководителей телеграфа и спальни для дежурной смены, были организованы ясли на 200 мест (на телеграфе трудились в основном женщины). Каждый день телеграф посещали до 800 человек, а в праздники — больше двух миллионов.

Обновленный телеграф, сохраняя свою выдающуюся архитектуру, обретет новые функции — станет многофункциональным комплексом, включающим торговую галерею, офисы и общественные пространства. Здание будет доступным и интересным и горожанам и туристам, ведь помимо офисов, ритейла и кафе здесь будет важная культурно-просветительская составляющая. Проект реновации вдохнет новую жизнь в существующий здесь Музей истории Центрального телеграфа, бережно хранящий историю здания и обладающий впечатляющей коллекцией телеграфной техники, исторических документов, которые отражают этапы создания и развития телеграфа в России. Музей получит современное экспозиционное пространство, оснащенное актуальными решениями согласно стандартам лучших мировых музеев подобного профиля.

– Какие изменения внесла пандемия в проекты редевелопмента?

– Пандемия, разумеется, внесла свои коррективы и в сферу RE– если раньше общественные пространства стремились к камерности и формату «локоть к локтю», то уже сейчас архитекторы говорят: редевелопмент посткоронакризисной эры будет проходить под знаком социальной дистанции. Эти изменения более всего затронут торговые центры, офисы, а также фудхоллы и фудмаркеты. Еда, впрочем, останется «новой городской религией», но задействовать каждый квадратный сантиметр больше не удастся, и архитекторы будут вынуждены отвечать новым вызовам.

Новые форматы редевелопмента ожидаются и в индустрии гостеприимства. Учитывая, что путешественники из других стран даже после открытия границ станут ещё более осторожными, а их число, по первым прогнозам, вообще сократится на 30-40 %, девелоперам предстоит искать новые концепции для внутренних туристов, которым (и это особенно заметно летом 2020 года) не хватает недорогих качественных объектов размещения. При этом туристы будут становиться всё более требовательными, в том числе к культурной составляющей, а спрос на музеи как часть музейно-развлекательного, гостиничного и офисного пространства продолжит усиливаться.

– Способны ли новые проекты RE— внести вклад в развитие городских общественных пространств?

– Именно в результате редевелопмента городские общественные пространства становятся всё более доступными и рассчитанными на все группы пользователей — с разными интересами и возможностями. Только так – насыщая городскую ткань сценариями, учитывающими потребности различных аудиторий горожан можно обеспечить их востребованность круглый год и в течение всего дня, зачастую даже в режиме 24/7. Кроме того постоянное присутствие на городской территории людей обеспечивает социальный контроль и, как следствие, безопасность и сохранность среды.
Подробнее: https://stroi.mos.ru/interviews/novaia-zhizn-starykh-stien-riedievielopmient-na-blagho-ghoroda?from=cl