Что такое редевелопмент
Сегодня в лексиконе риэлтеров появился новый термин «редевелопмент», под которым понимают реконструкцию старых промышленных и коммерческих объектов, часто со сменой целевого назначения. В российских реалиях эту тенденцию можно разделить на два направления – точечный и комплексный редевелопмент. Как правило, комплексного подхода требуют те участки, которые высвобождаются после выведенного производства. На такой территории необходимо создание целого района со всей необходимой инфраструктурой.
Что касается точечного редевелопмент, то здесь все намного проще. Такие объекты уже вписаны в имеющуюся инфраструктуру – это, например, здания бывших НИИ и других государственных организаций, которые были построены в основном в советские времена. Площадь их составляет 10-20 тысяч кв.м. Так что они привлекают корпоративных инвесторов как для переоборудования в современные коммерческие объекты, так и для переделки в жилые апартаменты. Особый интерес представляют старые объекты, построенные на рубеже 19-20 веков и не являющиеся историческими и архитектурными памятниками. Это, если можно так сказать, дома с прошлым, которое можно интересно обыграть.
Редевелопмент таких зданий имеет множество преимуществ. Во-первых, здание приводится в порядок – а это означает и ремонт коммунальных сетей, и восстановление инфраструктуры. В результате, поскольку масштаб заселения не такой, как при строительстве нового микрорайона, разгружается городская транспортная система, снижается плотность населения в этом районе, следовательно, улучшается экологическая обстановка в крупных мегаполисах. Во-вторых, грамотно проведенный редевелопмент часто позволяет получить гораздо более комфортабельные апартаменты, чем это возможно при строительстве нового жилого дома.
Вышеперечисленные достоинства этого метода обусловили его популярность среди инвесторов и рядовых потребителей. Интересно, что на Западе апартаменты в таких домах часто покупают студенты и творческая интеллигенция. Но в крупных российских мегаполисах среди покупателей немало иностранных (или просто иногородних) бизнесменов, которые приобретают такое жилье в качестве служебной квартиры, поскольку редевелопменту обычно подлежат здания в деловых районах мегаполисов.
Понятие редевелопмента
Под редевелопментом (redevelopment) понимается реконструкция старых коммерческих и промышленных объектов, во многих случаях со сменой их целевого назначения. В России тенденция редевелопмента делится на два направления: точечное и комплексное. Как правило, комплексный подход применяется для тех участков, которые освобождаются после выведенного производства. На таких территориях создаются целые районы со всей инфраструктурой. В случае с точечным редевелопментом объекты уже имеют инфраструктуру, например, бывшие НИИ и другие государственные организации, построенные еще в советский период. Такие объекты привлекают корпоративных инвесторов для переоборудования в новые коммерческие объекты или для переделки в жилые помещения. Особым спросом пользуются старые сооружения, построенные в 19-ом – начале 20-го века и не относящиеся к историческим и архитектурным памятникам.
Редевелопмент подобных зданий имеет свои преимущества:
- Здание реставрируется, ремонтируются коммунальные сети и восстанавливается инфраструктура, что приводит к разгрузке городской транспортной системы, снижению плотности населения, улучшению экологической обстановки;
- Грамотный редевелопмент во многих случаях дает более комфортабельное жилье, чем это возможно в новом жилом доме.
Перечисленные достоинства сделали редевелопмент популярным направлением не только среди инвесторов, но и среди рядовых потребителей. В странах Запада жилье в таких домах приобретают студенты и творческие люди. В больших российских мегаполисах чаще всего такое жилье приобретают иностранные бизнесмены в качестве служебной квартиры.
Виды редевелопмента
Классический редевелопмент включает следующие направления:
- Восстанавливаются старые промышленные зоны;
- Перепрофилируются существующие торговые предприятия;
- Проводится точечный редевелопмент отдельно стоящих сооружений;
- Проводится комплексный редевелопмент уже сложившихся кварталов.
Как уже было отмечено, редевелопмент может быть территориальным и комплексным.
Для территориального редевелопмента характерны масштаб проводимых изменений, значительные объемы инвестиций, решение вопросов, касающихся расчистки территорий, возведения объектов, преобразования или закрытия предприятий, реконструкции устаревших коммуникаций, а также плотное взаимодействие с органами власти.
Обязательные условия реализации проектов территориального типа являются наличие административных ресурсов и предварительный анализ экономического развития региона.
Чтобы реализовать такие проекты, необходимо предварительно проработать концепции развития территорий, т.е. провести маркетинговый анализ, составить перспективный прогноз будущего спроса на недвижимость, оценить профиль потенциальных покупателей и арендаторов, а также спрогнозировать изменения требований арендаторов к помещениям.
Если предполагается реконструкция зданий, то архитектурная концепция должна опираться на полный анализ будущего проекта, который включает:
- Необходимость сохранения облика объекта;
- Сочетание реконструируемого и планируемого объекта с планами градостроения;
- Соответствие планируемых и существующих помещений запросам потенциальных арендаторов и покупателей;
- Экономическую целесообразность архитектурной конфигурации;
- Наличие и возможности увеличения нагрузки на действующие системы коммуникаций и инфраструктуру.
Экономическая разработка проектов такого масштаба обязательно должна включать исследования всех возможных рисков и содержать четкие прогнозы.
На сегодняшний день наиболее актуальным для Москвы является редевелопмент исторических промышленных территорий.
Расположение промышленных предприятий в центрах городов является общей проблемой мегаполисов, в результате чего возникают другие, более глобальные проблемы, такие как:
- Загрязнение атмосферы;
- Угроза техногенных катастроф;
- Огромная нагрузка на транспортные сети;
- Отрицательное влияние на прилегающие здания непромышленного назначения;
- Невозможность использования данных территорий для выполнения более востребованных конкурентоспособных целей.
Цель редевелопмента
Факторы и причины редевелопмента могут быть различными:
- Градостроительные факторы: неудобное расположение существующего сооружения, неэффективное использование прилегающих территорий и т.д.;
- Экономико-правовые: банкротство предприятия, изменение формы собственности, развитие промышленного предприятия, высокая стоимость земельного участка;
- Социальные факторы: внедрение производственной культуры, необходимость преобразования в рамках какой-либо социальной программы;
- Экологические факторы: переход к экологически безвредному производству, переход на ресурсосберегающие и энергосберегающие материалы;
- Эстетические факторы: улучшение интерьера и внешнего вида промышленного здания согласно современным требованиям и т.д.
Информация взята с сайта биржи Автор24.
