Обзор тайного покупателя: ЖК Парк Легенд
Общая информация о комплексе и застройщике
ЖК «Парк Легенд» возводится в Даниловском районе Южного административного округа Москвы. Проект включает строительство жилого района из 9 корпусов-башен с квартирами без отделки, комплекса апартаментов и делового центра. В роли застройщика выступает ГК ТЭН. Девелопер до этого специализировался преимущественно на строительстве коммерческих объектов – торговых и бизнес-центров, гостиниц.
Особенности ЖК «Парк Легенд»:
- спортивно-развлекательный комплекс;
- квартиры и апартаменты;
- МЦК «ЗИЛ» в 200 м.
Жилой район «Парк Легенд» является частью масштабного проекта по реновации территории бывшего завода им. Лихачева. Строительство объекта курируют лично Президент и Правительство РФ, что уже само по себе создает вокруг новостройки атмосферу особой важности. Между тем у городского квартала есть как преимущества, так и недостатки. Стоит ли покупать там недвижимость по цене от 6,1 млн руб., и как отразилось на новостройке расположение в крупной промзоне – в детальном обзоре ЖК «Парк Легенд» от тайного покупателя.
Оценка: 7/10, многофункциональный комплекс в центре промышленной зоны смотрится «белой вороной», но проекту прибавляет перспективности станция МЦК в шаговой доступности и планы властей города по развитию района.
Перед покупкой жилья в ЖК «Парк Легенд» предстоит точно расставить приоритеты, потому как выбирать придется между прекрасной транспортной доступностью и в той же степени ужасной экологией. Новостройка располагается в северной части Даниловского района, которую власти Москвы хотят превратить спортивно-развлекательный центр.
Описание местности
Даниловский район представляет собой огромный полуостров в пойме Москвы-реки – это живописная, но плотно «закатанная» в бетон локация. Значительную ее часть занимают промышленные объекты, самый крупный из которых – бывший автомобилестроительный завод «ЗИЛ». Часть его цехов ныне превратилась в пустующие руины, но это ненадолго – скоро их снесут под застройку.
Вокруг городского квартала «Парк Легенд» и по всему району кипит деятельность – где-то разравнивают участки под социальные и коммерческие объекты, где-то высаживают деревья для создания парков, из стороны в сторону ездят экскаваторы и прочая крупная техника. И, конечно же, полным ходом идет возведение жилья. Например, к юго-западу от новостройки уже виднеются бетонные скелеты первых корпусов ЖК «Зиларт» от девелопера ЛСР. В ближайшие годы на тишину и спокойствие в районе можно не рассчитывать – жителей ждет только пыль, рев техники и ругань строителей.
На территории ЖК постоянно слышен шум со стороны оживленного Третьего транспортного кольца (ТТК), в которое буквально «врезается» северная граница «Парка Легенд». С одной стороны, такое соседство на руку автомобилистам. Но при этом жители домов обречены наблюдать, как днем и ночью из стороны в сторону нескончаемым потоком несутся машины. Еще одно преимущество расположения комплекса – станция МЦК «ЗИЛ», до которой идти всего 2-3 минуты. Но и до железнодорожных путей примерно столько же, а значит, придется терпеть стук рельсов под окнами.
Один из обязательных этапов подбора квартиры – это посещение офиса продаж. Если новостройка чем-то приглянулась, обязательно нужно осмотреть сам объект, познакомиться с окружением и составить собственное мнение. Менеджеры от ГК ТЭН ждут посетителей в любой день недели, с 09:00 до 21:00. В офис стоит заглянуть, чтобы почерпнуть новые сведения о новостройке, о которых до этого было неизвестно. Также там помогут подобрать квартиру или апартаменты, расскажут о сроках сдачи и условиях покупки.
Как доехать на машине и общественном транспорте
Доехать до офиса можно как на автомобиле, так и на поезде, метро или автобусе – транспортная доступность в районе на высоте. Новостройка примыкает к ТТК, с кольца имеется заезд в паркинг – оставив машину на гостевой стоянке, останется только пару минут прогуляться до офиса продаж.
Рядом с многофункциональным комплексом расположена МЦК «ЗИЛ». До жилого квартала от нее идти около 200 м. От станции метро «Автозаводская» пешком 7 минут – тоже не слишком далеко. Если нет желания ехать в поезде, рядом с новостройкой находится остановка «Парк Легенд» с шестью автобусными и одним троллейбусным маршрутом.
Оценка: 8/10, новостройка получает «плюс» за хорошую транспортную доступность и «минус» за расположение в технической зоне.
Ход строительства: очереди и сроки сдачи корпусов
Если заглянуть в документы, застройщиком жилой квартал «Парк Легенд» числится АО «Корпорация ТЭН», которое входит в состав ГК ТЭН. Этот девелопер хоть и работает с 1994 г., но до этого занимался возведением преимущественно нежилой недвижимости. ЖК «Парк Легенд» станет дебютной новостройкой для холдинга. Судить о том, сможет ли компания выполнить свои обязательства по качеству и срокам, можно только по коммерческим проектам, указанным на официальном сайте – проблемных среди них нет. Строительством жилого комплекса занимается генподрядчик ООО «Партнер».
План строительства ЖК «Парк Легенд»
Многофункциональный комплекс возводится на участке площадью 23 га. Территория под домами арендована у муниципалитета, что не критично, но все же может повлечь за собой проблемы в будущем. По закону (ст. 39.20 ЗК РФ) после окончания действия договора его либо придется продлевать, либо выкупать землю отдельно.
Генплан проекта пестрит от различных объектов, но центральное место среди них занимаются всего два: жилой комплекс из 9 монолитных домов в восточной части участка и 7 корпусов апарт-отеля на западе. Очередей строительства не предусмотрено, объекты будут сдаваться по мере готовности.
Что касается апарт-отеля, его строительство уже практически завершено, и во II-III квартале 2018 г. начнется выдача ключей.
Машиноместа: подземные и наземные паркинги, гостевые автостоянки
На территории жилого квартала будут располагаться 2 наземно-подземных паркинга: на 514 и 188 автомобилей. В зоне апартаментов находится наземная 5-уровневая стоянка на 2 204 машиноместа и еще одна подземная. Всего в «Парке Легенд» будет 3 500 платных парковок – и это при том, что в комплексе только 2 048 квартир и номеров. Кроме этих объектов на территории новостройки также будут расположены парковочные карманы с бесплатными открытыми стоянками.
Оценка: 8/10, застройщику можно доверять, сроки сдачи большинства корпусов названы, имеются вместительные паркинги.
Технология строительства. Архитектура
Вполне ожидаемо, что высотные дома-башни решили строить по монолитной технологии – панели не выдержали бы такую тяжесть. А вот железобетонное основание с перекрытиями из газосиликатных блоков обладает достаточной прочностью и сейсмоустойчивостью, чтобы простоять минимум 50-70 лет. В домах будут установлены панорамные окна с двухкамерным стеклопакетом. Они обладают хорошей звукоизоляцией, что будет актуально при такой приближенности к ж/д путям и ТТК.
Входные группы и холлы
Отделка входных групп ЖК «Парк Легенд» из мрамора и гранита прибавляет новостройке авторитетности. В каждом из подъездов установят от 3 до 5 скоростных лифтов Kone, которые также будут спускаться в паркинги. Предусмотрены помещения для консьержей и охраны. В отдельной комнате установят мусоросборники, хотя от них можно было и отказаться – эти коммуникации при нерегулярном уходе быстро превращаются в источник антисанитарии.
Также на каждом этаже установят противопожарные системы с оповещением и дымоудалением. Они будут полностью автономны: благодаря бесперебойным источникам питания электроника продолжит работать, даже если во всем доме выключен свет.
Территория ЖК «Парк Легенд» четко разделена на жилую, спортивную и деловую зоны. В результате образуется большое многофункциональное пространство, в котором практически невозможно заблудиться.
Жилой квартал находится в западной части комплекса, ближе к МЦК «ЗИЛ». Основная часть корпусов выстроена в ряд и покоится на стилобате, еще один корпус расположен немного в стороне под косым углом и замыкает собой пространство. В получившийся «клин» вписаны школа и детский сад, а также внутренний двор. Торцевые части жилых построек обращены в сторону двора и улицы, а широкие – друг к другу. Получается, что жильцы вынуждены заглядывать в окна к соседям, но неизвестно, насколько лучше для них было бы смотреть на разбросанные по району промзоны.
Под апарт-комплекс определили место на западной стороне участка. Все 7 корпусов покоятся на стилобате и расположены намного плотнее друг к другу, чем в противоположном квартале – правила жилой застройки на них не распространяются. В центральной части архитектурного ансамбля находятся спортивные объекты, дополнительные открытые стоянки, наземный паркинг и деловой корпус.
Разработкой архитектурного проекта занималось ведущее столичное бюро Speech под руководством Сергея Чобана. Дома строятся в стиле модернизма, но со скандинавской строгостью. Облицовка из навесных фасадов позволила придать каждому корпусу индивидуальный облик за счет декоративных конструкций и яркой окраски.
Оценка: 8/10, новостройка получает «плюс» за грамотное зонирование и «минус» ввиду того, что окна большинства квартир выходят на соседние дома.
Выбор квартир: свободная планировка, квартал с апартаментами
ЖК «Парк Легенд» рассчитан на 1 426 квартир и 612 апартаментов. Соотношение однушек и двушек примерно 1:1, а вот трешек не слишком много – но и спрос на них гораздо меньше. Высота потолков в обычных квартирах составляет 3,1 м при стандарте 2,8 м. В апартаментах расстояние между перекрытиями еще больше – целых 3,4 м.
Квартиры:
- 1-комнатные (43,1 — 86,6 кв. м);
- 2-комнатные (56,0 — 68,4 кв. м);
- 3-комнатные (86,6 кв. м).
Апартаменты:
- 1-комнатные (36,1 — 48,0 кв. м);
- 2-комнатные (57,2 — 64,3 кв. м);
- 3-комнатные (85,3 кв. м).
Стоимость квадратного метра в новостройке зависит от типа недвижимости. Апартаменты как формально нежилые помещения будут стоить от 150 тыс. руб./кв. м. Но про такой тип жилья нужно знать несколько вещей: в номерах нельзя оформить постоянную прописку, ставка по имущественному налогу там выше, как и стоимость коммунальных услуг.
Обычные квартиры обойдутся примерно на 10-15% дороже апартаментов – от 172 тыс. руб./кв. м. Зато в них легко получить московскую прописку, а расходы на содержания жилья будут стандартными, как в домах комфорт- и бизнес-класса.
Варианты отделки
Все квартиры в комплексе продаются без отделки со свободной планировкой. При этом застройщик оставляет за владельцем право заказать дизайнерскую отделку отдельно. Услугу предоставляет компания-партнер ГК ТЭН, сроки ремонта и его стоимость зависят от конкретного дизайн-проекта. В среднем без учета стройматериалов тариф составляет 16 800 руб./кв. м. Сроки – около 75 дней с момента выдачи ключей.
Планировки квартир
Как и в большинстве монолитных новостроек, в ЖК «Парк Легенд» предусмотрена свободная планировка квартир и апартаментов. Это означает, что в жилье отсутствуют межкомнатные перегородки. Они лишь намечаются трассировкой из плит высотой 10 см. Роль опор выполняют пилоны.
Стандартные планировки не отличаются оригинальностью – в большинстве случаев проще составить собственный дизайн-проект, чем оставлять схему с недочетами. Комнаты получились хоть и просторные, но совершенно однотипные и неинтересные – по форме либо квадратные, либо прямоугольные. Площадь кухни небольшая – от 9 до 12 кв. м, причем даже в двушках и трешках. Чем оставлять такие каморки, проще переделать квартиру в студию, объединив столовую и гостиную. Но есть и положительные моменты – к примеру, во всех квартирах присутствуют лоджии.
Оценка: 7/10, «минус» за «халтурные» планировки и «плюс» за наличие более доступных по цене апартаментов в отдельном комплексе и возможность заказать дизайнерскую отделку.
Нежилой фонд: машиноместа, офисы, ресторан, street retail
В гостинично-деловом комплексе, расположенном на территории «Парка Легенд», представлен широкий ассортимент нежилой недвижимости. Застройщик предлагает приобрести офисные помещения класса B+ площадью от 30 кв. м в деловом центре. Всего доступно 128 помещений на 8 этажах, верхние из которых – класса VIP. Возможно оформление резерва.
Идет продажа двухэтажного ресторана общей площадью 593 кв. м. При установленном тарифе 200 тыс. руб./кв. м помещение обойдется 118,6 млн руб. Также можно приобрести недвижимость формата street retail, или торговые помещения площадью от 97 до 198 кв. м. Они подходят для размещения магазинов, аптек, салонов красоты, банков, кафе и булочных. Всего предусмотрено 8 помещений, часть из них к маю 2018 г. уже раскуплена.
Продажи машиномест пока не открыты, но уже известны примерные расценки – гаражный бокс обойдется в сумму 1,2 – 2,5 млн руб. При желании можно заранее забронировать стоянку.
Оценка: 9/10, в новостройке можно найти помещения для размещения компаний, торговых точек, ресторанов.
Инфраструктура и экология: развивающийся район в промзоне
В Даниловском районе расположены 10 объектов здравоохранения, 18 детских садов, 20 общеобразовательных и 8 спортивных школ, 35 банков, 5 страховых компаний. В 500 м от новостройки расположен ТРЦ «Ривьера» с гипермаркетом «Ашан» и кинотеатром «Синема Парк».
Менее чем в километре от новостройки ведутся работы по созданию благоустроенного парка «ЗИЛ». Его площадь составит 10 га, на территории появится извилистый водоем площадью 3 тыс. кв. м. вдоль которого проложат пешеходные дорожки и веломаршруты.
Помимо прочего, многофункциональный комплекс располагает и собственной сложной инфраструктурой. Она включает социальные, спортивные и бизнес-объекты, которые размещаются в пределах трех тематических кварталов.
В «Парке Легенд» создана отличная база для проживания семей с детьми. Рядом с жилыми домами строится общеобразовательная школа и детский сад, имеется просторный двор с детской и спортивной площадками. Рядом с домами специально спроектировали здание гостинично-делового центра с 4-звездочным отелем, бизнес-центром, торговой галереей и рестораном. При его наличии жители квартала получат доступ к магазинам и развлечениям, не покидая пределы новостройки.
В деловой квартал ЖК «Парк Легенд» входит комплекс апартаментов с наземным и подземными паркингами. Имеются и офисные центры. Их на участке несколько – один из них представляет собой конструкцию из двух башен на едином стилобате, внутри которого разместится конференц-зал.
Кроме того, в центральной части комплекса располагается целый ряд спортивных и культурных объектов, в числе которых крупнейший в столице ледовый дворец, комплекс водного спорта и 2 мемориальных музея.
Экологическая обстановка
Худшего места для строительства жилого комплекса не найти во всем Южном АО – Даниловский район славится как один из самых «грязных» и практически не озеленен. Прямо из окон высоток открываются удручающий виды на гигантский серый «ковер» из цехов завода им. Лихачева, ТЭЦ-9 и окружающие промышленные предприятия. Бесконечные бетонные коробки действующих производств, трубы тепловых станций и оживленная 10-полосная магистраль ТТК в двух шагах от новостройки – все это создает крайне неблагоприятные условия для проживания людей.
Несмотря на все преимущества «Парка Легенд», его сильно портит окружение. Чтобы сделать его более-менее пригодным для проживания, нужно много времени и средств. Уже сейчас на территории района ведется строительство крупного парка развлечений, основную часть которого озеленят и облагородят. Но все же рядом с новостройкой навсегда останется ТЭЦ, ТТК и железная дорога.
Оценка: 4/10, новостройка обеспечена всеми необходимыми объектами инфраструктуры, но загубленную экологию района не восстановить и за 10 лет – за это комплекс получает жирный «минус».
Условия приобретения квартир: ДДУ, ипотека, рассрочка, trade-in
Застройщик реализует квартиры и апартаменты в строящихся корпусах по ДДУ. Данный формат сделки защищен законом (214-ФЗ) и дает покупателю гарантию по срокам сдачи домов. По мере появления готового жилья оно начнет продаваться по договору купли-продажи. Оплатить недвижимость можно сразу или привлечь для расчета кредитные средства. Ипотеку предоставляют надежные российские банки: с их полным списком и условиями по услуге можно ознакомиться в таблице ниже.
| Банк | Ставка, от | Первый взнос, от |
| СМП Банк | 6,9% | 0% |
| Газпромбанк | 9,5% | 10% |
| БФА Банк | 12% | 15% |
| Промсвязьбанк | 9,4% | 10% |
| ВТБ Банк Москвы | 10% | 20% |
| Уралсиб | 9,4% | 15% |
| РоссельхозБанк | 9,75% | 20% |
| Возрождение Банк | 10,4% | 20% |
| Дельтакредит | 11% | 15% |
| Транскапиталбанк | 11% | 5% |
| Сбербанк | 9,5% | 15% |
| СНГБ | 10,35% | 10% |
Воспользовавшись услугой trade-in, можно продать старую квартиру с помощью застройщика, после чего ее стоимость будет учтена при покупке жилья в ЖК «Парк Легенд». Это удобный способ улучшения жилищных условий без лишней суеты и поиска надежной риэлторской компании.
Резюме: плюсы и минусы новостройки
Как жилой комплекс «Парк Легенд» гораздо менее привлекателен, чем деловой. Все те преимущества, которые дает близость к ТТК и станции МЦК «ЗИЛ», мгновенно превращаются в недостатки, ведь жилые дома в итоге будут задыхаться в смоге от трассы и железной дороги. И это только вершина той экологической трагедии, которая произошла в Даниловском районе. Туда можно приезжать работать – очень удобно добираться практически из любой точки Москвы. Но тем, кто решит там жить постоянно, не позавидуешь.
Плюсы:
— хорошая транспортная доступность;
— широкий выбор недвижимости;
— перспективный развивающийся район.
Минусы:
— бедственная экология;
— неудачные планировки.
Остается непонятным, с какой целью вместе с апартаментами в «Парке Легенд» решили построить жилой квартал. Местный смог от коптящих предприятий и шумного ТТК долго выдержать смогут только очень здоровые люди. Впрочем, стоит ли подвергать себя и свою семью риску и селиться рядом с ТЭЦ и многополосной магистралью, каждый решает сам.
Источник: Авахо Медиа
