Предложили купить квартиру через ЗПИФ. Это вообще законно?
К нам часто обращаются с вопросом, безопасно ли покупать квартиру ЗПИФов. Вопрос обоснован, поскольку через ЗПИФы в России продается менее 1% квартир, и информации о таких сделках немного.
Между тем, покупка квартиры у ЗПИФа так же законна, как покупка у физического или юридического лица. Но нужно знать нюансы, которые уберегут от мошенничества. О них мы поговорим в этой статье.
Для наглядности приведем в пример историю семейной пары, которая покупала квартиру у ЗПИФа.
Вопрос 1. Что такое ЗПИФ?
Допустим, Артем и Элла выбрали квартиру в новом ЖК и пришли в риэлтерскую компанию, чтобы обсудить детали. Им сообщили, что квартира принадлежит ЗПИФу. Что это такое, пара не знала, но отказываться от приглянувшейся квартиры не захотела, и решила больше узнать о ЗПИФах.
Объяснение
ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд. Как любой паевой инвестиционный фонд, ЗПИФ заинтересован в том, чтобы сделать выгодную инвестицию и получить высокую прибыль. В России инвестиции в недвижимость являются высокодоходными, и один из инвестиционных портфелей таких фондов обязательно посвящен недвижимости.
Ежегодно недвижимость растет в цене на 20-25%. Тенденция сохраняется даже в кризисное время.
ЗПИФы распоряжаются миллиардными активами. Как правило, они выкупают целые жилые дома и даже комплексы еще на этапе строительства по, так сказать, оптовым ценам. Когда дом готов, распродают квартиры в нем, но уже по рыночным ценам. И получают доход.
Пара выяснила, что ЗПИФ не является юридическим лицом. Возник вопрос: как заключать сделки с такой организацией и будут ли они законными?
Объяснение
У ЗПИФа есть особенность — он не является юридическим лицом, и это настораживает покупателя. Не пугайтесь. Дело в том, что за спиной ЗПИФа всегда стоит управляющая компания — юридическое лицо, которое регулирует деятельность ЗПИФа, распоряжается его имуществом и заключает сделки от его имени.
Из-за наличия управляющей компании в свидетельстве о праве собственности на квартиру содержится обременение – доверительное управление.
Обременение — это статус, который не позволяет новому владельцу свободно распоряжаться квартирой. Ничего страшного в этом нет. Как только сделка купли-продажи будет заключена и зарегистрирована в Росреестре, обременение снимут.
Вопрос 3. Как проверить ЗПИФ?
Артем и Элла боялись мошенничества: не получится ли так, что ЗПИФ исчезнет с деньгами?
Объяснение
Сделки с официальным НЕ мошенническим ЗПИФом законны и безопасны. Но, чтобы убедиться в законности ЗПИФа, нужно запросить документы, которые это подтвердят:
- Устав управляющей компании.
- Правила доверительного управления ЗПИФом.
- Доверенность, выданную уполномоченному лицу на проведение сделки. Подписантом документов со стороны ЗПИФа выступает уполномоченное лицо управляющей компании. Это нормально, но, чтобы убедиться в том, что это лицо имеет такие полномочия, нужно запросить у него доверенность на проведение сделки и удостовериться, что доверенность выдана надлежащим лицом и не отменена на момент подписания договора купли-продажи квартиры.
- Письменное одобрение сделки спецдепозитарием. Это документ, который разрешает управляющей компании распоряжаться имуществом ЗПИФа. Без этой бумаги она не может заключить ни одну сделку.
Специализированный депозитарий — независимый орган, который работает на основании лицензии ФСФР (ЦБ РФ). Он регулирует деятельность управляющей компании и следит, чтобы она соответствовала законодательству.
Наличие спецдепозитария само по себе служит гарантией того, что ЗПИФ работает на законных условиях, и не является мошенническим.
Кроме всего, у ЗПИФов есть еще один плюс, который обеспечивает надежность сделки. Сумма всех денежных средств, которыми распоряжается ЗПИФ, во много раз выше цены одной квартиры. И вероятность, что он исчезнет с деньгами за одну квартиру, рискнув целым состоянием, очень мала.
Вопрос 4. Как проверить саму квартиру?
Артему и Элле порекомендовали, разобравшись с ЗПИФом, проверить еще и саму квартиру.
Объяснение
Квартира может содержать юридические сюрпризы: незаконную перепланировку, чужую прописку, задолженность по коммунальным платежам и прочее. Чтобы оградить себя от неприятностей, квартиру нужно проверить.
Для этого нужны документы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
- Документ-основание, по которому квартира была приобретена ЗПИФом.
- Технический паспорт БТИ с поэтажным планом и экспликацией. Сравните фактическую планировку квартиры с той, которая указана в кадастровом паспорте, и поймите, была ли произведена перепланировка. Выписку из домовой книги, из которой видно, что в квартире никто не прописан.
- Копию финансово-лицевого счета. В нем должно быть указано, что по квартире нет неоплаченных коммунальных платежей.
Вопрос 5. Кому и как платить?
Когда все документы были проверены, детали оговорены и цена согласована, возникла сложность: ЗПИФ отказался принимать деньги через банковскую ячейку. Артема и Эллу это насторожило.
Объяснение
На самом деле поведение ЗПИФа в этой ситуации совершенно нормально, и смотреть на этот вопрос надо шире.
- Во-первых, ни одно юридическое лицо не имеет права работать с наличными деньгами, если у него нет кассового аппарата. А кассовых аппаратов нет у 90% юридических лиц.
- Во-вторых, не все доверяют своим сотрудникам забирать большие суммы наличными из банковской ячейки.
Выходом из этой ситуации служит банковский аккредитив. По сути, это та же банковская ячейка, только безналичная.
Чтобы воспользоваться аккредитивом, покупатель должен обратиться в банк и оформить аккредитив. Продавец должен открыть в своем банке аккредитивный счет, куда банк покупателя перечислит деньги. При исполнении продавцом условий договора купли-продажи (например, регистрации права собственности покупателя на квартиру) банк зачислит деньги на счет покупателя.
В итоге пара проверила все документы, оформила банковский аккредитив и заключила сделку. Квартира благополучно перешла в ее собственность.
Резюме
Пожалуй, в России нет более зарегулированной государством структуры, чем ЗПИФ. Вся его деятельность рассматривается буквально под микроскопом, и шансов на обман у ЗПИФа практически нет. Единственное, в чем нужно быть уверенными, это в законности самого ЗПИФа. Для этого запросите те документы, о которых шла речь в нашей статье, и тщательно их проверьте. Если все в порядке, смело заключайте сделку и становитесь полноправным собственником квартиры.
