Паи и акции вместо квартир: инвестиции в REIT и ЗПИФн

Недвижимость привлекает многих россиян: согласно исследованию ВЦИОМ, при появлении крупной суммы 50% граждан купили бы квартиру, а ещё 17% — земельный участок. Однако разумность таких инвестиций под вопросом, ведь квартиры часто теряют в цене или дают доход, сравнимый с банковским депозитом, да и ликвидность такого актива невысока. Что делать тем, кто всё же хочет диверсифицировать свой портфель, добавив туда недвижимость? Выход — вкладываться в зарубежные REIT или российские ЗПИФн.

Что такое REIT

REIT (от англ. Real Estate Investment Trust) — зарубежные инвестиционные трасты или фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, не приобретая квартиру или дом.

Фонд собирает деньги пайщиков и покупает на них недвижимость, например, покупает уже готовые квартиры и дома, а после сдаёт их в аренду. Или вкладывается в строительство офисов либо отелей, которые после сдачи объектов перепродаёт более выгодно. В общем, вариантов множество, суть одна: все вырученные деньги перераспределяются между пайщиками пропорционально их вкладам. Доход фонд выплачивает в виде дивидендов, периодичность зависит от каждого фонда — обычно раз в год или раз в квартал.

Через REIT можно вложиться в американскую недвижимость — в США таких фондов зарегистрировано больше всего — а также в британскую, немецкую, французскую.

Плюсы и минусы REIT

Основной плюс — довольно низкий порог входа. Чтобы вступить в REIT, инвестору нужно купить акции фонда на бирже, и речь обычно идёт о суммах в несколько десятков долларов. Несравнимо с ценой квартиры или земельного участка.

Доходность REIT зависит от выбранного фонда, но тоже радует — например, для американских фондов в среднем речь идёт о 4-6% годовых в долларах США.

Такие активы относятся к высоколиквидным, в отличие от реальной недвижимости. Продать акции REIT можно за пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера (конечно, только в те часы, когда работает биржа). Ну и для российского инвестора покупка REIT будет хорошей диверсификацией портфеля: часть капитала хранится на зарубежном рынке, а доход вы получите в валюте.

Основной минус связан именно с «зарубежностью»: российские инвесторы, по нашим законам, должны платить довольно высокий налог с таких покупок, причём в долларах (а если забыть подписать форму W-8BEN у своего брокера, то добавится ещё и НДФЛ 13%). Если вы приобретаете акции американского REIT, речь идёт о 30% в год, причём, естественно, в долларах. Поэтому встаёт вопрос, настолько ли эта инвестиция выгодна — считайте сами.

Ну и нужно понимать, что REIT — это фактически акции. Пассивным инвесторам такой актив не всегда подходит: нужно не только изучить всю доступную информацию о выбранном фонде, но и регулярно мониторить ситуацию. Покупка просто ради эксперимента может стоить дорого, ведь никто не гарантирует этих 6% годовых в долларах, фонд может и в минус уйти.

Как купить REIT

Акции REIT покупают на бирже. Если у вас открыт счёт у иностранного брокера, вы имеете доступ к огромному количеству вариантов по всему миру. Но и на Санкт-Петербургской бирже сегодня доступны около 30 REIT.

Можно немного снизить риски, вложившись в ETF на REIT. Крупнейшими фондами считаются Vanguard Real Estate Index Fund (NYSE:VNQ), SPDR® Dоw Jоnes REIT (NYSE:RWR) и iShares U.S. Real Estate (NYSE:IYR). Если же ищете акции определённых компаний, погуглите, например, американские фонды недвижимости Simon Property Group (NYSE:SPG), Host Hotels & Resorts (NASDAQ:HST), Boston Properties (NYSE:BXP), General Growth Properties (NASDAQ:BPYU) и Kimco Realty Corporation (NYSE:KIM).

ЗПИФн — российский вариант REIT?

И да, и нет. По нашему законодательству, можно открывать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Суть похожа: вкладчики передают в фонд под доверительное управление. Фонд вкладывает деньги в недвижимость по его выбору и занимается дальнейшим управлением — арендой или перепродажей. Вкладчики могут погасить свои паи и выйти из фонда после его закрытия, обычно речь идёт о 5-10 годах.

Плюсы и минусы ЗПИФн

Порог входа в ЗПИФн тоже невысок (хотя выше, чем при покупке акций REIT) — обычно стоимость пая начинается от десятков тысяч рублей и может доходить до нескольких миллионов. Но цена участия в любом случае ниже стоимости квартиры в Москве.

Плюс ЗПИФн — высокая надёжность. Деятельность подобных фондов строго контролируется государством. Деньгами вкладчиков распоряжается профессиональный участник фондового рынка, управляющая компания. В деятельности ЗПИФн также участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.

Купленная недвижимость по закону принадлежит пайщикам. Это значит, что даже если у фонда или управляющей компании возникнут проблемы, капитал не сгорит и не уйдёт в счёт оплаты долгов, а просто перейдёт под управление другой УК.

Деятельность фонда прозрачна: управляющая компания регулярно публикует отчёты, так что инвестор может следить за тем, как работают его деньги. Доходность, естественно, зависит от выбранного фонда: какие-то уходят в минус, а некоторые показывают 10-15% годовых.

По закону ЗПИФн должны вкладывать большую часть капитала фонда именно в недвижимость. И с этим на российском рынке связан довольно высокий риск: такие инвестиции подвержены валютным колебаниям, ведь стоимость квартир зависит от курса доллара или евро. Мы в «Реалист» придумали, как можно снизить риск: оставшуюся часть денег, которую фонд может вложить в облигации или депозиты, мы планируем вкладывать во фьючерсы на доллар.

Из минусов можно назвать не слишком высокую ликвидность: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, обычно капитал находится в фонде до окончания срока его действия (речь может идти и о десяти годах).

Также пайщики могут столкнуться с плохим управлением: в лучшем случае капитал будет просто лежать и приносить минимальный доход (например, от аренды), в худшем — фонд уйдёт в минус. Нужно помнить, что со временем объекты недвижимости могут терять в цене, и если фонд просто приобрёл на весь капитал квартиры, которые к концу действия ЗПИФн упали в цене, пайщики вместо дохода получат убытки. Поэтому перед тем, как отнести в фонд свои деньги, нужно очень внимательно изучить всю информацию о ЗПИФн и самостоятельно оценить все риски.

Как вступить в ЗПИФн

Паи некоторых ЗПИФн можно купить на фондовом рынке через брокера. Однако минус в том, что на бирже торгуется всего несколько десятков фондов, и у большинства сделок не бывает годами.

Что выбрать частному инвестору

Я не хочу давать советов, да и права на это не имею. Каждый частный инвестор должен сам оценить все риски, рассмотреть свои цели и принять взвешенное решение.

Для себя я выбираю вложение в ЗПИФн. Я считаю, что это на сегодняшний день оптимальная форма пассивных инвестиций, надёжность сравнима с банковским депозитом, но при грамотном выборе фонда вы получаете гораздо большую доходность. Ищите активные фонды, которые регулярно проводят сделки, а не покупают один крупный объект и ждут несколько лет.

Источник: www.investing.com