Хотите инвестировать в недвижимость США – купите REIT!

Инвестиционный фонд недвижимости – REIT, по сути, паевой инвестиционный фонд, который покупает недвижимость вместо акций. REIT имеют особый налоговый статус, который требует, чтобы они платили акционерам 90% своей прибыли. Эта выплата называется дивидендом. Если они следуют этому правилу, они не облагаются налогом на корпоративном уровне, как любой другой вид бизнеса.

Все REIT должны соответствовать определенным требованиям, чтобы соответствовать требованиям:

• У траста должно быть не менее 100 акционеров.
• Пятеро из этих акционеров не могут владеть более 50% акций.
• По крайней мере 75% активов траста должны быть инвестированы в недвижимость, наличные деньги или казначейские обязательства.
• 75% валового дохода должна приносить недвижимость.

На первый взгляд, кажется, довольно сложно и запутано, но, по сути, это определенно самый простой способ инвестировать в недвижимость. И здесь есть чему поучиться. Существует два типа REIT: обычные REIT и ипотечные REIT.

Обычные REIT

REIT акций являются наиболее распространенными. Они владеют недвижимостью и управляют ею, и большинство из них являются специализированными, то есть инвестируют только в определенные типы недвижимости.

Некоторые из этих типов могут быть:

• Жилые комплексы.
• Дома на одну семью.
• Торговые центры.
• Торговая площадка Big-box (торговый центр с хотя бы одним крупным магазином, таким как Ашан или Леруа Мерлен).
• Гостиницы и курорты.
• Здания здравоохранения и больницы.
• Учреждения длительного ухода.
• Самостоятельное хранение.
• Офисные здания.
• Промышленные здания.
• Дата-центры.
• Многофункциональные разработки.

Фондовые REIT приносят доход своим инвесторам несколькими способами:

• Они зарабатывают больше всего денег, собирая арендную плату за принадлежащую им собственность.
• По мере роста стоимости недвижимости растет и стоимость инвестиций акционеров, а коммерческая недвижимость приносит еще больший доход.
• REIT зарабатывают деньги на покупке и продаже недвижимости.

Ипотечные REIT

Ипотечные REIT занимают денежные средства по краткосрочным процентным ставкам для покупки ипотечных кредитов, по которым выплачиваются более высокие долгосрочные процентные ставки.

Прибыль – это разница между двумя процентными ставками. Чтобы максимизировать доходность, ипотечные REIT обычно используют большой объем долга – например, 5 долларов долга на каждый доллар наличными, а иногда и больше.

Например, ипотечный REIT привлекает от инвесторов 1 миллион долларов. Затем он берет в долг 5 миллионов долларов под краткосрочную процентную ставку 2%. Это дает ему 100 000 долларов ежегодных расходов, которые он должен окупить. Но он берет 6 миллионов долларов наличными, чтобы купить кучу ипотечных кредитов под 4% годовых, что дает 240 000 долларов дохода от процентов для REIT. Эта разница (140 000 долларов в нашем примере) и есть прибыль.

Но что произойдет, если краткосрочная процентная ставка повысится?

Любое увеличение краткосрочной процентной ставки съедает прибыль поэтому если она удвоится в нашем примере выше, прибыли не будет. А если она поднимется еще выше, REIT теряет деньги. Все это делает ипотечные REIT чрезвычайно нестабильными, а их дивиденды также крайне непредсказуемыми.

Стоит ли инвестировать в REIT?

Давайте сразу выясним: ипотечные REIT – ужасная идея. Они используют долги, чтобы покупать долги, и они настолько рискованны, что вам не захочется приближаться к ним ближе 100 км. Что происходит при повышении процентных ставок? Вы теряете деньги. Что происходит, когда люди перестают платить за дом? REIT, вероятно, может противостоять одному или двум домовладельцам, которые вносят залог по своей ипотеке. Но если мы попадем в ситуацию, аналогичную 2008 году, когда миллионы людей потеряли свои дома? Забудьте это.

Другое дело обыкновенные REIT! Они не так опасны, и есть, возможно, один или два, которые работают так же хорошо, как и индексные фонды. Но в целом, если вы собираетесь вкладывать деньги в недвижимость, REIT полностью избавляет вас от всех недостатков недвижимости, позволяя владеть её начиная с минимальных цен.

Для исключения ошибки выбора отдельных ценных бумаг, существуют для этого микс из целых REIT – это ETF на REIT фонды. Всего их около 30 ETF, ориентированных на вселенную REIT, за исключением ETF с кредитным плечом и обратных ETF, а также фондов с активами под управлением менее 50 миллионов долларов (AUM). Самым эффективным ETF REIT за последний год является SCTR ETF (SRVR) компании Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate. Какие бывают ETF читайте тут.

Ниже мы приводим 3 лучших ETF REIT, которые оцениваются по скользящей общей доходности за 1 год. Мы отмечаем, что один из этих фондов обеспечил отрицательную совокупную доходность за последние 12 месяцев, но, тем не менее, этот фонд превзошел своих конкурентов во вселенной REIT ETF в разгар недавних рыночных потрясений.

1. Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR ETF (SRVR).

Общая доходность за год: 19,5%.

Коэффициент расходов: 0,60%.

Годовая дивидендная доходность: 1,57%.

Активы под управлением: 837,0 млн. долларов.

Дата создания: 15 мая 2018 г.

Компания-эмитент: Pacer Financial.

SRVR отслеживает индекс SCTR недвижимости для эталонных данных и инфраструктуры, индекс компаний, зарегистрированных в США, получающих не менее 85% выручки от операций с недвижимостью, особенно в области данных и инфраструктуры. SRVR – это фонд роста с несколькими капиталами, ориентированный на Северную Америку. В тройку крупнейших холдингов ETF входят Equinix Inc. (EQIX), American Tower Corp. (AMT) и Crown Castle International Corp. (CCI). Последние два являются REIT для беспроводной связи.

2. Pacer Benchmark Industrial Real Estate SCTR ETF (INDS).

Общая доходность за год: 13,9%.

Коэффициент расходов: 0,60%.

Годовая дивидендная доходность: 1,77%.

Активы под управлением: 90,7 млн. долларов.

Дата создания: 14 мая 2018 г.

Компания-эмитент: Pacer Financial.

INDS отслеживает Benchmark Industrial Real Estate SCTR Index, индекс компаний, зарегистрированных в США, получающих не менее 85% прибыли или доходов от сектора промышленной недвижимости. Этот фонд с несколькими капиталом следует смешанной инвестиционной стратегии. В тройку крупнейших холдингов ETF входят Duke Realty Corp. (DRE), владеющая медицинскими, промышленными и офисными зданиями, Prologis Inc. (PLD), REIT, инвестирующая в логистические объекты и Americold Realty Trust (COLD), складская компания с контролируемой температурой, хранящая скоропортящиеся товары.

3. Фонд SPDR для секторов недвижимости (XLRE).

Общая доходность за год: -2,1%.

Коэффициент расходов: 0,13%.

Годовая дивидендная доходность: 3,15%.

Активы под управлением: 2,4 миллиарда долларов.

Дата создания: 7 октября 2015 г.

Компания-эмитент: State Street SPDR.

Фонд SPDR Real Estate Select Sector отслеживает индекс Real Estate Select Sector, взвешенный по рыночной капитализации индекс с множественной капитализацией, состоящий из 31 REIT, и акции недвижимости в S&P 500, ориентированные на США. Его коэффициент расходов значительно ниже, чем INDS и SRVR и может быть привлекательным для экономных инвесторов.