Что такое закрытый паевой фонд и какое налогообложение в нем применяется

Компании, занимающиеся сделками с недвижимостью, подвержены существенной налоговой нагрузке. Снизить ее законным путем можно с помощью закрытого паевого фонда.

Сегодня мы рассмотрим, что такое ЗПИФ недвижимости: налогообложение и прочие особенности.

О понятии

Закрытые паевые фонды недвижимости – вид коллективного инвестирования, в котором средства участников (пайщиков) передаются в доверительное управление УК (управляющей компании), а затем вкладываются в строительство, объекты жилой и коммерческой недвижимости или земельные участки.

ЗПИФ – это обособленный имущественный комплекс, который не является юридическим лицом.

В состав фонда входит имущество:

• переданное в управление пайщиками;
• приобретенное в процессе деятельности фонда.

Доля каждого пайщика в праве собственности на имущество ПИФа подтверждается ценной бумагой фонда – инвестиционным паем. Каждый пай имеет одинаковую стоимость: соответственно, размер доли пайщика определяется количеством паев, которые ему принадлежат.

Инвестиционные паи обращаются на рынке: их можно продать на фондовой бирже или заложить.Стоит отметить, что это единственный способ досрочно вывести деньги из фонда, поскольку учредители не вправе инициировать прекращение договора с управляющей компанией до срока погашения паев.

Нормативной основой для ЗПИФ является Федеральный закон от 29.11.2001 г. 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», а также подзаконные акты, принятые в соответствии с ним.

В России такой тип ПИФов начал образовываться недавно – с 2003 года. Их основные отличия от фондов открытого типа состоят в следующем:

• В состав активов может входить недвижимое имущество, права на готовые объекты недвижимости, а также на строящиеся и реконструируемые объекты, проектно-сметная документация и пр.
• Инвестирование имеет долгосрочный характер. Согласно 12 ст. вышеуказанного ФЗ, ЗПИФ не может быть учрежден на срок менее одного года.
• Менее жесткие требования к структуре и составу активов: помимо ценных бумаг разрешены вложения в иное имущество.

Все эти особенности делают закрытые паевые фонды удобным инструментом налогового планирования.

Положительные стороны закрытых паевых фондов недвижимости:

Полная прозрачность деятельности. Управляющая компания обязана регулярно публиковать результаты своей работы.

Контроль со стороны государства. В ЗПИФах проводятся ежегодные аудиторские проверки, имущество фонда учитывается в специальном хранилище – депозитарии, а за деятельностью следит Федеральная служба по финансовым рынкам.

Приобретение уже существующего объекта недвижимости позволяет просчитать доходность от инвестирования, а также делает вложение более надежным.

Особенности налогообложения

Операции, совершаемые с имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда, и само имущество ЗПИФ имеют специальный налоговый режим.

Налог на прибыль

Поскольку фонд – не юридическое лицо, он не является плательщиком налога на прибыль. Т.е. доходы, поступающие в состав ПИФа – от продажи имущества или сдачи его в аренду, проценты, дивиденды и пр. – не облагаются налогом (ст. 10 ФЗ-156, ст. 246 НК).

При этом прибыль можно реинвестировать без потери данного вида налога, что и является одним из ключевых преимуществ ЗПИФ.

Однако если правилами доверительного управления предусмотрены периодические выплаты пайщикам, у юрлица-пайщика появляется внереализационный доход, облагаемый налогом на прибыль, а у пайщика-физлица появляется обязательство по уплате НДФЛ.

Фактически налогообложение дохода, полученного от сдачи в аренду объекта, входящего в состав закрытого фонда, только откладывается до момента погашения паев ЗПИФ или промежуточной выплаты.

НДС

С начала 2006 года вступила в силу статья 174.1 НК РФ, согласно которой при совершении операций по договору доверительного управления имуществом обязанности налогоплательщика возлагаются на управляющего. Следовательно, плательщиком налога на добавленную стоимость выступает доверительный управляющий.

При приобретении в состав ЗПИФ объектов недвижимости, операции с которыми облагаются НДС, возникает налог к зачету из бюджета, соответственно, в случае реализации такого имущества образуется налог к уплате.

Передача же пайщиками своего имущества в ЗПИФ не является реализацией (согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ), а значит, у компании-юрлица, которая стала пайщиком, объект налогообложения отсутствует.

Налог на имущество

Самый спорный вопрос в деятельности ЗПИФов, поскольку пробелы в законодательстве не позволяют четко определить, кто должен платить этот налог, и включается ли имущество фонда в состав облагаемого.

Глава 30 Налогового кодекса о «налоге на имущество организаций» не содержит упоминания о ПИФах. Плательщиками налога являются юридические лица, коим закрытый фонд не считается.

Понятие «налоговый агент» также не имеется в названной главе. Помимо этого объектом налогообложения считается имущество, которое учитывается на балансе в качестве основных средств, но имущество в ЗПИФе учитывается на отдельном балансе управляющей компании.

Налоговики все же считают, что обязанность по уплате налога на имущество лежит на пайщиках, извещать которых о размере взноса должна управляющая компания.

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что формально оснований для уплаты налога нет, но компании, скорее всего, придется поспорить с налоговыми органами и дело может дойти до суда.

Российские ЗПИФ

Рынок доступных российских закрытых фондов недвижимости, в подавляющем большинстве, представлен продуктом Сбербанка – «Управление активами».

Фонд, инвестирующий в складскую недвижимость, носит название «Арендный бизнес». В 2016 году ПИФ получил премию Investor Awards в номинации «Лучший инвестиционный продукт».

Подробности и условия можно прочесть по их сайте.

Аналогичные предложения разной степени привлекательности можно найти на официальных сайтах других банков, например, ВТБ, Альфабанк, Уралсиб.

Среди лидеров, показавших наиболее высокую доходность в прошлом году, можно выделить следующие фонды:

Два фонда специализируются на ETF зарубежной недвижимости – Открытие и Уралсиб.

Всего в РФ действуют более 500 закрытых фондов, но все они в общей массе созданы для ограниченного круга инвесторов и предполагают порог входа в несколько миллионов рублей.

Доходность инвестиций в закрытые фонды колеблется в пределах от 8 до 20 % годовых без учета налоговых сборов.

Минимальные суммы для вложений хоть и в разы меньше, чем при покупке реального объекта недвижимости, все же могут начинаться от 3-х сотен тысяч рублей, а прибыли придется ждать несколько лет.

Зарубежные REIT

Зарубежные инвестиции в ЗПИФы недвижимости представлены компаниями REIT (Real Estate Investment Trust). Это компании, специализирующиеся на покупке, постройке и управлении объектами недвижимости на территории США и других стран.

Являются разновидностью ETF.

REIT могут быть трех типов:

• Рентные. Самый распространенный тип компаний, занимающихся реализацией объектов и сдачей их в аренду.
• Ипотечные. Вкладывают средства пайщиков в закладные на недвижимость и ипотечные долговые бумаги.
• Гибридные. Представляют собой совокупность двух первых типов.

Прирост стоимости в REIT освобожден от налогов, которым облагаются только дивиденды. Если же прибыль реинвестировать, то под налоговое бремя можно и вовсе не попадать.

Порог входа здесь более низкий – от 20-50 долларов. Большинство REIT выплачивают своим пайщикам ежемесячные дивиденды. К тому же по сравнению в российскими ЗПИФами бумаги Real Estate Investment Trust в разы ликвиднее.

Источник: https://investbro.ru/chto-takoe-zpif-nedvizhimosti-nalogooblozhenie/