Real Estate Investment Trust (REITs) — биржевые фонды недвижимости.

У недвижимости есть ряд особенностей, которые невыгодно отличают ее от биржевых инструментов: высокая стоимость, неоднородность, высокие транзакционные издержки, износ и недостаток ликвидности.

Бумаги публично торгуемых REITs лишены этих недостатков. Они подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США.

Что такое REIT

Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

В рамках сектора недвижимости индекса S&P 500 сконцентрированы долевые REITs, которые позволяют инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации. Ипотечные — относятся к финансовому сектору, в S&P 500 их нет.

Долевые REITs: офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty).

Преимущества REIT

• Регулярный доход. Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью — около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All, включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь идет о 6-10% годовых. Напомним, что это доход в долларах США, намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 1,8%).
• Диверсификация. На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому инвестиции в подобные бумаги способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, инвестиции в REITs сделают портфель более разнообразным, позволив сделать ставку на рынок недвижимости.
• Страховка от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и рента, а значит и дивиденды REITs, увеличиваются вслед за инфляцией.
• Ликвидность. Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер для входа. На рынке США обращается более 200 бумаг REITs, а за пределами Штатов — еще более 400. Бумаги эти подобны акциям, являются биржевыми инструментами, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Динамика индекса CPI в США за последние 100 лет

Риски REIT

Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.

Как выбрать правильный REIT

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT). При подборе бумаг в портфель следует обратить внимание на следующие критерии.

Структура активов. Позволяет понять, во что вы вкладываетесь, и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску. Бумаги REITs больше подходят в ходе экономического роста. Сейчас экономика США выходит из рецессии, но высока неопределенность.

Дивидендная доходность. Также стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов.

FFO (funds from operations). Ключевая финансовую метрика для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Своего рода аналог показателя денежных потоков. Мультипликатор P/FFO позволяет сравнивать бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях. При прочих равных, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. Значение FFO можно найти в отчетности REIT. Мультипликаторы доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно.

Технический анализ. Не стоит подменять им оценку фундаментальных показателей, но в случае ликвидных бумаг из S&P 500 теханализ может помочь с определением корректной точки для входа в позицию или выхода из нее.

Тенденции сегмента

Крупнейший ETF на REITs — фонд Vanguard REIT (VNQ). С начала года бумаги потеряли около 15%. Индекс S&P 500 при этом вырос на 12%. Рынок недвижимости стал одним из самых пострадавших сегментов в ходе пандемии коронавируса, несмотря на то, что ипотечные ставки находятся в районе исторического минимума. Ставка по 30-летней ипотеке сейчас составляет 3%.

В долгосрочном разрезе VNQ уже около пяти лет торгуются в рамках широкого торгового диапазона, находясь сейчас выше пикового значения пузыря недвижимости 2005-2006 гг. Исключение — провал и взлет февраля-марта. Движения REITs в целом отрицательно зависят от динамики рыночных процентных ставок, которая хорошо прослеживается на графике доходности Treasuries. Еще один момент — чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособны дивидендные сектора, к которым относятся REITs.

Рынок жилой недвижимости восстанавливается. Близкие к нулю ставки ФРС могут в среднесрочной перспективе поддержать сегмент. Однако есть риск — вторая волна пандемии коронавируса. В случае замедления экономики жилая недвижимость может заметно просесть в цене, при этом снизятся арендные ставки, что окажет давление на Residential REITs.

На какие REITs стоит обратить внимание

ETF — это «средняя температура по больнице», ситуацию надо оценивать в каждом конкретном случае.

Шаг 1. Возьмем выборку из Equity REITs в рамках индекса S&P 500, получим 31 бумагу. Отфильтруем их по рыночной капитализации и выберем REITs с капитализацией свыше $20 млрд, останется 14 бумаг.

Шаг 2. Отфильтруем список по форвардному мультипликатору P/FFO (ниже медианы по выборке). Уберем бумаги REITs, по которым прогноз Refinitiv, предполагает в ближайшие 12 мес. снижение прибыли на акцию (EPS). Остается семь бумаг.

Шаг 3. Посмотрим на дивидендный фактор. Уберем из списка American Tower и Crown Castle с соотношением долг / собственный капитал более 150%. Высокая долговая нагрузка может создавать риски для дивидендных выплат. Помимо этого, уберем SBA Communications с отрицательным показателем выплат и Public Storage, которые торгуются с 4%-й премией к среднему таргету аналитиков.

Итог. Получаем список из трех бумаг.

Дивидендная доходность — от 1,4% до 4,5% годовых (при медиане 1,8% по S&P 500 и 3,2% по выборке). Прогноз на ближайшие 12 мес. во всех случаях предполагает увеличение EPS. Все бумаги торгуются с 10–15% дисконтом к медианным таргетам аналитиков (данные на 13.11.2020).

Это довольно «грубый» подход. Чтобы принять решение о покупке или продаже бумаг, нужно учитывать общее состояние американского рынка акций, новостной фон по эмитенту, данные технического анализа, который поможет подобрать оптимальные зоны для покупок/ продаж.

Realty Income (O)

Динамика котировок в 2020 г.: -12,4% (на 16.11.2020)
Дивидендная доходность: 4,4% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $68

Фонд, специализирующийся на недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании, используемой ритейлерами. Часто это строения, имеющие одного арендатора, который берет на себя основные расходы по страхованию и обслуживанию арендуемой им недвижимости, а также уплаты налогов за нее. По состоянию на сентябрь REIT собирал 94% ренты с принадлежащей ему недвижимости, что является довольно высоким показателем.
Компания наращивает дивиденды более 25 лет подряд. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 17,9%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 5,3%-е увеличение дивидендов.

С середины года акции Realty Income движутся в рамках торгового диапазона. Бумаги близки к верхней границе боковика — $66–68. В случае отката нижняя граница диапазона — $57–56.

Weyerhaeuser (WY)

Динамика котировок в 2020 г.: -2,8% (на 16.11.2020)
Дивидендная доходность: 3,5% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $33

Компания, управляющая лесными угодьями в США и Канаде. Weyerhaeuser наращивает дивиденды более 25 лет подряд. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 17,9%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 5,3%-е увеличение дивидендов. После снятия мер самоизоляции рынок жилой недвижимости заметно восстановился, а вместе с ним и цены на древесину. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 23,4%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 51,4%-е снижение дивидендов.

Акции Weyerhaeuser восстановились после провала февраля-марта и легли в боковик. Сейчас бумаги находятся в середине торгового диапазона. Котировка на вторник — около $29. Есть предпосылки для спуска бумаг в район $27,5-26,5. В случае рывка наверх сопротивление проходит в районе $30-31.

Equinix (EQIX)

Динамика котировок в 2020 г.: +28,9% (на 16.11.2020)
Дивидендная доходность: 1,4% (годовых)
Медианный таргет аналитиков на 12 мес.: $850

Компания, специализирующаяся на центрах обработки данных (дата-центрах). В число клиентов Equinix входят Oracle и Verizon. Эпидемия коронавируса привела к взлету интернет-трафика, что позитивно сказалось на доходах Equinix. Согласно прогнозу Refinitiv, на ближайшие 12 мес. предполагается 57,9%-й рост прибыли на акцию (EPS) и 16,1%-е увеличение дивидендов.

Акции Equinix упали на нижнюю границу восходящего канала последних двух лет. Котировка на вторник — около $749. Есть технические сигналы, которые могут привести к спуску бумаг вниз за пределы канала, в район $720.

Подробнее на БКС Экспресс