Биржевые фонды недвижимости: как в них инвестировать

Что такое REIT и ЗПИФ

Под зарубежной аббревиатурой REIT (Real Estate Investment Trust) понимаются инвестиционные трасты недвижимости или же фонды коллективных инвестиций. Фонд собирает деньги у пайщиков и вкладывает их в недвижимость, покупая уже готовые или строящиеся объекты. Затем они сдают недвижимость в аренду или продают по более выгодной цене.

В таком фонде доходы получают в виде дивидендов. Прибыль распределяется между дольщиками пропорционально их вкладам. В большинстве случаев REIT передают 100 % налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.

Фонды недвижимости

Инвестиции в фонды недвижимости обладают рядом преимуществ по сравнению с вложением денег в другие финансовые инструменты: ликвидность, диверсификация, высокая доходность, надежность.

На заметку: крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.

В России разработали собственный вариант зарубежных REITs — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Это не прямой аналог зарубежных финансовых инструментов, поскольку имеет принципиальные отличия.

Российские ЗПИФ, в отличие от REIT, не являются юридическими лицами. Пайщики передают имущество в Фонд, где активами распоряжается управляющая компания по договору доверительного управления. В этой роли должен выступать профессиональный участник на рынке ценных бумаг. За этим следит специализированный депозитарий. В деятельности ЗПИФ участвует оценщик, реестродержатель, аудитор. У каждого участника своя роль, а вместе все работают над общей целью — снизить риски, выбрать наиболее выгодную стратегию, получить максимальный доход.

Законодательство РФ допускает торговлю паями ЗПИФ на бирже. Такой вариант упрощает выход пайщика из фонда, если возникнет желание. Инвестиции через ЗПИФ дают налоговые преимущества: освобождают от налога на землю и имущества.Виды и преимущества фондов недвижимости

REIT можно рассматривать в роли акционерных компаний, ценные бумаги которых свободно вращаются на фондовом рынке. Получается бизнес наподобие «Лукойла», «Газпрома», Apple, но в сегменте недвижимости. Вложиться в такие фонды может любой человек с доступом на биржу и наличием определенной суммы.

Различают три разновидности REIT:

1. Equity (долевые). В эту категорию входит большинство из фондов недвижимости. Покупая объекты, они становятся управляющими компаниями. Источником дохода здесь выступает рента. В отличие от застройщиков, для REIT недвижимость является частью портфеля, не предусмотренной для перепродажи по окончании строительства.
2. Mortgage (ипотечные). К этой категории относится до 7 % фондов из общего количества. Специализация охватывает прямое кредитование и сделки с закладными на недвижимое имущество. Источником дохода становятся проценты, полученные от ипотечных кредитов.
3. Hybrid (смешанные). Это комбинация первых и вторых фондов. Подразумеваются инвестиции в саму недвижимость и в ипотеку. В этой категории — около 1 % от всех фондов недвижимости на бирже.

Российские фонды недвижимости бывают следующих типов:

1. Девелоперские. Специализация — перепродажа земли под застройку и зданий, иногда — реконструкция для повышения стоимости объекта.
2. Земельные. Недвижимым имуществом выступают участки земли. Они не столь ликвидные в сравнении с традиционными застройками.
3. Рентные. Подразумевают инвестиции с целью получения прибыли от ренты коммерческой, жилой и другой недвижимости.
4. Строительные. Прибыль наращивается от перепродажи объектов, приобретенных на этапах застройки.
5. Смешанные. Доход получают от комбинации рентных, девелоперских, строительных ПИФов. Это наиболее обширная категория фондов, куда входит около 86 % от общего числа на рынке.

Как инвестировать через трасты?

Инвестиционные трасты (REITs) представляют собой корпорации, инвестирующие в ликвидную недвижимость. Их акции торгуются на бирже.

Фонды недвижимости — разновидности паевых фондов, фокусирующиеся на инвестициях в ценные бумаги, выставленные публичными компаниями, включая REIT. Инвестиционные паи могут обращаться на фондовых биржах и на внебиржевом рынке.

Справка: инвестиционные трасты регулярно выплачивают дивиденды, а фонды только обеспечивают доходность за счет роста стоимости ценных бумаг.

Инвестиции в REIT бывают активными и пассивными. В первом случае требуется проанализировать рынок, исследовать информацию о компаниях и многое другое. Во втором случае достаточно вложить капитал в инвестиционные фонды, которые направляют средства в разные REIT.

Основные способы инвестировать через трасты (REITs):

• купить REIT на фондовой бирже Нью-Йорка;
• купить ETF на REIT в отдельном секторе Нью-Йоркской биржи (NYSE Arca);
• приобрести акции REIT на Санкт-Петербургской бирже, где есть более 30 таких фондов (Boston Properties, American Tower Corp., Host Hotels&Resorts и др.).

Как оценить и выбрать фонд?

Для надежности следует обращать внимание на фонды с перспективными направлениями деятельности. Речь о недвижимости, востребованность которой не спадет в течение следующих 10–20 лет. Это могут быть микроапартаменты, дома престарелых. Другой критерий — развитость района. Те, которые активно развиваются, станут ликвидными спустя 10 лет. Фонды, которые используют одновременно актуальные и перспективные стратегии, будут наиболее прибыльными.

Для выяснения перспективности и стабильности REIT-фонда используют эффективные методы инвестиционного и фундаментального анализа. Оценивая инвестиционные портфели, обращают внимание на следующие факторы:

1. Структура активов. Должна соответствовать готовности к тем или иным рискам.
2. Доходность. Оценивается уровень выплат дивидендов в истории фонда.
3. Ключевая метрика оценки фондов. Она равна сумме чистой прибыли и амортизации собственности.
4. Технический анализ.

Справка: крупнейшим из REIT-фондов является Vanguard (VNQ). Бумаги хорошо растут на рынке США.

В помощь тем, кто планирует выбрать акции определенного фонда или ETF (ассорти из фондов), агентство NAREIT ввело специальные индексы. Они рассчитываются и публикуются компанией FTSE Russell. Показатели отражают усредненный уровень рисков и доходности по группе фондов.

Другие факторы выбора касаются показателей и мультипликаторов:

1. Указывает на объем финансового потока от операций. Можно рассчитать самостоятельно по отчетам об убытках и прибылях фонда или взять готовую цифру FFO, указанную в информации REIT. Расчеты делают по формуле: суммируют чистую прибыль с амортизацией, затем вычитают прибыль от продажи недвижимости. Например, компания Realty Income в отчете указывает чистый доход в 364 598 долл., амортизацию в 539 780 долл., прибыль от продаж — 24 643 тысячи долларов. Отсюда FFO — 839 735 тысяч долларов
2. Мультипликатор FFO / S. Указывает на объем денежных средств от операций в отношении одной акции фонда. Если мультипликатор растет, будет больше дивидендов, и наоборот. Уменьшение мультипликатора возможно при росте количества акций и снижении потока финансов от операций.
3. Мультипликатор P / FFO. Позволяет сравнить фонды между собой. Это аналог P / E — показателя, который используют для сравнения акций компаний.

Как купить акции фондов недвижимости?

Возможность купить REIT в России предлагают иностранные брокеры. Зарегистрировав счет на такой площадке, можно покупать фонды недвижимости по всему миру.

Примеры прибыльных фондов недвижимости:

1. Simon Property Group, Inc. с капитализацией свыше 50 млрд долларов (для сравнения капитализация «Газпрома» около 70 млрд долл.). Дивидендная доходность за последний год равна 5,9 %. Фонд занимается строительством и рентой коммерческих объектов в США, Азии, Европе.
2. Host Hotels & Resorts с капитализацией 14 млрд долларов. Дивидендная доходность равна 4,31 % в год. Фонд занимается отельным бизнесом. Владеет 99 отелями премиального уровня в США, Канаде, Австралии, Мексике и Бразилии.

Чтобы инвестировать в REIT из России, можно выбрать подходящие фонды из того небольшого количества, которое представлено на Санкт-Петербургской бирже. При этом важно учесть особенность обращения иностранных акций в России. Речь о невысокой ликвидности, повышенных налогах на дивиденды. Такие нюансы снижают привлекательность инвестиций для долгосрочного капиталовложения.

Инвестиции в REIT по сути похожи на вложения в акции компаний. До покупки нужно изучить показатели фонда, состав объектов недвижимого имущества, долю на рынке, перспективы. Получится больше активное инвестирование.

Риски инвестирования в недвижимость на бирже

Наравне с другими компаниями фонды подвержены определенным рискам. Это и снижение котировок, и финансовые проблемы.

В первую очередь оценивают закредитованность. Во время финансового кризиса 2008 года стоимость недвижимости упала, вместе с ней и рентный доход. Одновременно остались платежи кредиторам, поэтому некоторые фонды, не выдержавшие долговую нагрузку, просто прекратили существование. Чтобы минимизировать такие риски, есть смысл приобретать REIT в составе ПИФ или ETF. Учитывая определенные критерии, подбирается пул из нескольких фондов, «упаковывается» в ETF и предлагается на продажу инвесторам. Получается готовый фонд фондов со среднерыночной доходностью и нивелированием рисков.

Доходность фондов недвижимости зависит от спроса на аренду, стоимости активов, добросовестности управляющих. Поэтому стоит тщательно отбирать компанию, обладающую репутацией, историей и понятной стратегией.

Сроки окупаемости инвестиций

Рассматривая целесообразность инвестиций в фонды недвижимости, оценивают окупаемость, размер дивидендов. Доходность в США составляет от 3 до 12 % в год. Выплачиваются дивиденды ежеквартально, в некоторых фондах — каждый месяц.

Высокая доходность обусловлена американским законодательством. Оно обязывает компании не менее 90 % прибыли отправлять на дивиденды. За это они освобождаются от корпоративного налога (2/3 от чистой прибыли).

Доходность инвестиций зависит от правильного вложения средств фонда. Примерно 75 % и более должны вкладываться в ипотечные бумаги или в недвижимость. Прибыль должна состоять на 75 % (минимум) из выплат по ипотеке или ренты.

Инвестиции такого плана будут окупаться, поскольку обладают преимуществами:

1. Широкая диверсификация. Фонд обычно владеет не парой объектов, а сетью недвижимости в разных странах. Увеличить доходность можно, вложившись не в один фонд, а сразу в несколько, выбрав разные отрасли и страны.
2. Высокая ликвидность. Продавать и покупать акции на бирже можно по справедливой цене в любое время. С реальной недвижимостью такое проделать не получится. Хорошо, если удастся провернуть сделку за несколько месяцев.
3. Пассивный доход. Никаких дополнительных действий со стороны инвестора не требуется. Только вложить деньги и довериться управляющей компании.

Одна акция может стоить несколько десятков или сотен долларов. Самой крупной российской площадкой, торгующей зарубежными активами, является Санкт-Петербургская биржа.

Как минимизировать риски?

Изначально нужно больше узнать о потенциальных рисках, затем — о способах их профилактики или снижения. Фонды по-разному страхуются от рисков, что в будущем сказывается на их репутации, доходности.

Основные риски:

1. Макроэкономические (инфляция, финансовый кризис и т. д.). Для минимизации таких рисков фонды выбирают стабильные рынки (например, страны «большой семерки»). Другой способ профилактики рисков — диверсификация, когда около 80 % средств вкладывается в офисы и торговые центры, а 20 % направляются на дома престарелых, комплексы логистики и др. Если пойдет спад в одной отрасли, другая вытянет доходность на средний уровень, не даст уйти в минус.
2. Рыночные (снижение стоимости ренты, падение цен на недвижимые объекты).
3. Валютные. Когда европейский фонд инвестирует в США, есть риски снижения курса американской валюты. Стоимость активов и прибыль от них рассчитывается в валюте страны, где расположены объекты. Если инфляция в США превысит эффективность инвестиций, вкладчики получат номинальную прибыль, но в реальности это выльется в финансовые убытки.
4. Законодательные (изменения в законах страны).
5. Продажа активов по цене ниже, чем покупная. Выход — приобретать активы в недооцененных районах, где ожидается рост. Речь о перспективном развитии (расширении) районов, недвижимость в которых будет только расти по мере развития инфраструктуры, популяризации недвижимости и др.
6. Связанные с финансированием (отсутствие выгодных для фонда условий кредитования). Выход — пользоваться кредитными программами с фиксированными ставками.
7. Отсутствие платы от арендаторов недвижимости. Выход — сотрудничество только с теми арендаторами, у которых хорошая кредитная история. Это государственные предприятия, крупные компании. Также снизить риски поможет сотрудничество с несколькими арендаторами одновременно. В случае неуплаты от одних доходы от других перекроют убытки, не дадут выйти в минус.
8. Риски возможных простоев. Чтобы избежать пустующих площадей, стоит выбирать под ренту объекты, уже сданные в эксплуатацию. У таких объектов должна быть минимальная заполняемость на уровне 80–95 %. Приветствуется развитый рынок труда поблизости и хорошая транспортная развязка. Дополнительные меры — заключать продолжительные договоры аренды на жестких условиях.
9. Риск возможного удорожания содержания недвижимых объектов. Снизить такой риск поможет изначальный выбор в пользу качественных объектов. Речь о недвижимости, не требующей ремонта.

Некоторые фонды диверсифицируют портфели — вкладывают деньги инвесторов одновременно в несколько типов недвижимости, распределяя их по странам. Могут варьироваться как направления инвестиций, так и стратегии. Кроме недвижимости, фонды хранят часть капитала в ценных бумагах или наличных.

Подводя итоги, можно сделать выводы: фонды недвижимости являются востребованным и активно развивающимся финансовым инструментом в России. Поиск надежного фонда отнимет много сил и времени, но перспективы того стоят. Порог входа в таких фондах сравнительно высокий, но зато не требует таких капитальных вложений, как при покупке недвижимости. Оценивая доходность, необходимо учесть несколько факторов. Результатом грамотного инвестирования может стать стабильный долгосрочный пассивный доход.